공사 끝났다고 끝이 아니다! 하자담보책임 & 하자보수보증금 완벽 정리

공사가 끝나고 돈을 다 받았다고 안심하긴 이릅니다! 혹시라도 공사에 문제가 생기면 어떻게 될까요? 바로 이럴 때를 대비한 것이 하자담보책임과 하자보수보증금입니다. 오늘은 공사 도급계약에서 꼭 알아야 할 이 두 가지 개념에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 하자담보책임: 공사 후에도 책임져야 하는 기간

쉽게 말해, 하자담보책임이란 공사 완료 후 일정 기간 동안 발견된 하자에 대해 시공자가 무료로 보수해야 하는 책임입니다. (국가계약법 제17조 전단, 민법 제671조 제1항). 마치 새 제품을 샀을 때 A/S 기간이 있는 것과 비슷하다고 생각하면 됩니다.

• 얼마나 오래 책임져야 할까요? (하자담보책임기간)

하자담보책임기간은 공사의 종류에 따라 다르며, 최대 기간은 법으로 정해져 있습니다 (국가계약법 제17조 후단, 민법 제671조 제1항).

* 일반적인 토지, 건물, 공작물 등: **5년** * 석조, 벽돌, 금속 등으로 만들어진 건물: **10년**

국가가 발주한 공사의 경우, 하자담보책임기간은 공사 종류에 따라 1년 이상 10년 이하로 정해집니다. (국가계약법 시행령 제60조 제1항, 국가계약법 시행규칙 제70조 제1항). 다양한 공사가 섞인 복합공사의 경우에는 주된 공사 종류를 기준으로 기간을 정합니다 (국가계약법 시행규칙 제70조 제1항 단서).

건설공사, 전기공사, 정보통신공사 등 각 공사 종류별로 세부적인 하자담보책임기간은 관련 법령(건설산업기본법 시행령, 공동주택관리법 시행령, 전기공사업법 시행령, 정보통신공사업법 시행령, 소방시설공사업법 시행령, 국가유산수리 등에 관한 법률 시행령 등)에서 확인할 수 있습니다. 계약서에 적힌 기간이 관련 법령과 다르다면 법령에 맞춰 조정해야 합니다 (국가계약법 시행규칙 제70조 제1항, 공사계약일반조건 제33조 제3항).

• 하자보수가 필요 없는 공사도 있을까요?

네, 건물 해체 공사나 단순 암반 절취 공사처럼 하자 보수가 필요 없는 공사, 또는 3천만원 이하의 소규모 공사(조경공사 제외)는 하자담보책임기간을 정하지 않습니다 (국가계약법 시행령 제60조 제1항 단서, 국가계약법 시행규칙 제70조 제2항 및 제72조 제2항).

2. 하자보수보증금: 하자보수를 위한 안전장치

하자담보책임이 있더라도 시공자가 하자 보수를 제대로 해주지 않으면 어떻게 될까요? 이러한 상황을 대비해서 하자보수보증금 제도가 있습니다. 시공자는 계약금액의 일정 비율을 보증금으로 미리 납부해야 하며, 만약 하자 보수 의무를 이행하지 않을 경우 발주자는 이 보증금을 사용하여 직접 하자를 보수할 수 있습니다 (국가계약법 제18조 제1항, 공사계약일반조건 제34조 제1항).

• 보증금은 얼마나 내야 할까요?

하자보수보증금은 계약금액에 따라 2%~5%로 정해집니다 (국가계약법 시행령 제62조 제1항, 국가계약법 시행규칙 제72조 제1항). 중요 구조물 공사일수록 보증금 비율이 높아집니다.

• 보증금은 어떻게 낼 수 있을까요?

현금이나 보증서, 증권, 보험 등 다양한 방법으로 납부할 수 있습니다 (국가계약법 시행령 제37조 제2항, 제62조 제5항).

• 보증금은 언제 돌려받을 수 있을까요?

하자담보책임기간이 끝나고 하자보수 의무를 모두 이행하면 돌려받을 수 있습니다 (국가계약법 시행규칙 제63조 제1항).

• 만약 하자 보수를 안 하면 어떻게 될까요?

하자 보수 요구에 불응하면 하자보수보증금은 국고로 귀속됩니다 (국가계약법 제12조 제3항, 제18조 제3항).

공사 도급계약은 단순히 공사를 완료하는 것으로 끝나지 않습니다. 하자담보책임과 하자보수보증금에 대한 정확한 이해를 통해 안전하고 믿을 수 있는 계약을 진행하시기 바랍니다.