공사대금 미납 시, 건물에 살면서 유치권 행사 가능할까?

집을 짓거나 수리하는 공사를 했는데, 돈을 받지 못했다면? 이럴 때 공사대금을 받을 때까지 해당 건물에 대한 유치권을 행사할 수 있습니다. 그런데 만약 돈을 받지 못한 건물이 주택이라면, 그 집에 살면서 유치권을 행사할 수 있을까요? 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

유치권이란 무엇일까요?

내가 다른 사람에게 돈을 받을 권리가 있을 때, 그 사람의 물건을 담보로 잡고 돈을 받을 때까지 돌려주지 않을 수 있는 권리입니다. 예를 들어, 공사업자가 공사대금을 받지 못했을 때, 공사를 한 건물을 돈을 받을 때까지 점유할 수 있는 권리입니다.

집에 살면서 유치권 행사, 가능할까?

네, 가능합니다. 대법원은 공사대금채권을 가진 사람이 유치권을 행사하면서 해당 주택에 거주하며 사용하는 것은, 특별한 사정이 없는 한 유치물의 보존에 도움이 되는 행위로 보고 있습니다. 즉, 집이 비어있는 것보다 사람이 살면서 관리하는 것이 집을 보존하는 데 더 좋다는 것이죠. (민법 제324조)

그렇다면 공짜로 살 수 있을까?

아닙니다. 비록 유치권을 행사하면서 집에 살 수 있다고 하더라도, 집주인에게 차임(집세)에 해당하는 돈을 지불해야 합니다. 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 관리해야 할 의무가 있으며, 이는 소유자의 이익을 부당하게 침해하지 않는 범위 내에서 유치권을 행사해야 한다는 의미이기 때문입니다. 대법원은 유치권자가 유치물을 사용함으로써 얻는 이득은 소유자에게 돌아가야 한다고 판시했습니다. (대법원 2006. 1. 26. 선고 2004다69420 판결, 대법원 2006. 6. 30. 선고 2005다59963 판결)

정리하자면,

공사대금을 받지 못해 유치권을 행사하는 경우, 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 유치물 보존에 필요한 사용으로 인정됩니다. 하지만, 이 경우에도 차임에 상당하는 금액은 소유자에게 지불해야 합니다. 유치권 행사는 돈을 받기 위한 정당한 권리 행사이지만, 소유자의 권리도 존중되어야 한다는 점을 기억해야 합니다.