아파트 관리권, 누구에게 있을까요? 분양사 vs. 관리단

새 아파트에 입주할 때, 또는 살고 있는 아파트 관리에 대해 궁금한 점이 많으시죠? 특히 아파트 관리비를 누구에게 내야 하는지, 관리 책임은 누구에게 있는지 헷갈리는 경우가 종종 있습니다. 이번 포스팅에서는 분양사가 지정한 위탁관리회사와 아파트 관리단 사이의 관리권 분쟁에 대한 대법원 판결을 통해 아파트 관리권에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례 소개

한 아파트에서 분양사는 분양계약서에 따라 입주 후 5년 동안 자신들이 지정한 위탁관리회사(원고)가 아파트를 관리하도록 했습니다. 입주민들은 관리 동의서를 통해 이에 동의했고, 아파트 규약에도 시행사가 지정한 업체가 최초 관리인이 된다는 내용이 있었습니다. 그러나 입주민들은 관리단(피고)을 구성하고 새로운 관리회사를 선정했습니다. 원고는 기존 계약에 따라 관리업무를 계속하려 했지만, 관리단의 반발로 업무가 중단되었고, 결국 관리단에 용역비 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 반대로 관리단은 원고가 부당하게 징수한 관리비 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다.

대법원의 판단

대법원은 관리단의 손을 들어주었습니다. 핵심 근거는 바로 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(구 집합건물법) 제9조의3 입니다. 이 법은 분양사는 관리단이 관리를 시작할 때까지만 아파트를 관리할 수 있고, 일정 조건이 충족되면 관리단 집회를 소집하여 관리인을 선임하도록 의무화하고 있습니다. 즉, 관리단이 구성되어 관리를 시작하면 분양사의 관리 권한은 끝나고 관리단에 관리 권한이 넘어가는 것입니다.

대법원은 분양계약서에 5년 동안 분양사 지정 업체가 관리한다는 내용이나 입주민들의 관리 동의서가 있더라도, 이는 관리단이 구성되기 전까지의 임시적인 관리를 승인한 것으로 해석해야 한다고 판단했습니다. 아파트 규약에 시행사 지정 업체가 최초 관리인이 된다는 내용도 마찬가지로 해석됩니다. 관리단이 구성되고 관리인이 선임되면 분양계약서나 규약의 내용보다 구 집합건물법 제9조의3이 우선 적용되는 것이죠.

따라서 원고는 관리단이 관리를 시작한 이후에는 더 이상 관리업무를 수행할 권한이 없으므로, 용역비 청구도 인정되지 않았습니다. 또한, 관리단이 관리를 시작한 이후 원고가 징수한 관리비는 부당이득이므로 구분소유자들에게 반환해야 하지만, 관리단에 직접 반환할 필요는 없다고 판단했습니다. 관리단은 원고의 관리비 징수로 인해 직접적인 손해를 입은 것이 아니기 때문입니다. (관련 판례: 대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결)

핵심 정리

• 아파트 관리의 주체는 관리단입니다.
• 분양사는 관리단이 구성되기 전까지만 관리할 수 있습니다.
• 분양계약서의 내용이 구 집합건물법보다 우선할 수 없습니다.
• 관리단이 구성되면 분양사 지정 위탁관리회사의 관리 권한은 소멸합니다.

이번 판례를 통해 아파트 관리권에 대한 법적 원칙을 명확히 이해하고, 관리비 분쟁 등의 문제 발생 시 적절히 대처할 수 있기를 바랍니다.