옛날 토지나 건물 거래는 등기가 제대로 안 된 경우가 많았죠? 이런 문제를 해결하기 위해 정부는 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법(이하 특조법)을 만들어 미등기 부동산의 소유권 정리를 도왔습니다. 이 법을 이용하려면 관청에서 발급하는 확인서가 필요한데, 확인서를 받으려면 보증인의 보증서를 제출해야 합니다. 그런데 국·공유 부동산의 경우에는 보증서 없이도 되는 경우가 있을까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.
국·공유 부동산도 보증서 필요!
특조법 제8조 제2항은 "국·공유 부동산에 대한 소유권보존등기 또는 소유권이전등기를 신청하려면 보증서를 첨부하지 않아도 된다"라고 규정하고 있습니다. 얼핏 보면 국가나 지자체에서 땅을 사는 경우 보증서가 필요 없다는 것처럼 보이지만, 실제로는 그렇지 않습니다.
대법원은 이 조항이 적용되는 경우는 국가나 지자체가 이미 국·공유 부동산인데 등기가 안 된 땅에 대해 소유권을 등기할 때라고 해석했습니다. 즉, 개인이 국가나 지자체로부터 국·공유 부동산을 매입하는 경우에는 보증서를 반드시 제출해야 합니다.
매각증명서만으로는 부족!
특조법 시행령 제10조 제1항 단서에는 "국·공유 부동산의 경우 관리청이 발행한 매각 사실증명서를 첨부해야 한다"라고 규정되어 있습니다. 그렇다면 매각증명서만 있으면 보증서는 필요 없을까요?
대법원은 이 역시 아니라고 판단했습니다. 개인이 국·공유 부동산을 매입하여 등기하려면 특조법이 정한 보증서와 매각증명서 모두 제출해야 합니다. 매각증명서는 보증서를 대체하는 것이 아니라 추가로 필요한 서류인 것입니다.
정리하자면
국가나 지자체로부터 국·공유 부동산을 매입하여 소유권 이전 등기를 하려면,
두 가지 서류가 모두 필요합니다. 잊지 마세요!
관련 법조항:
참고 판례: 대전고등법원 1994.4.22. 선고 93구1945 판결
민사판례
국가나 지자체가 아닌, 개인이 국공유지를 사실상 양수한 후 등기할 때는 특별조치법상 보증서 첨부를 면제받을 수 없다.
생활법률
부동산 매매 후 소유권 이전 등기를 위해 매수인과 매도인은 각종 증빙서류(신분증명, 소유권 증명, 거래 증빙, 세금 납부 증빙 등)를 준비하고, 필요시 농지취득자격증명원, 토지거래허가서, 위임장 등 추가 서류를 첨부해야 한다.
형사판례
땅 주인으로부터 직접 사지 않은 사람이 마치 직접 산 것처럼 서류를 위조해서 등기를 넘겨받으면, 설사 실제로 땅을 산 사람이 맞더라도 특별조치법 위반입니다. 그리고 "법을 몰랐다"는 변명은 통하지 않습니다.
민사판례
옛날 부동산 특별조치법에 따라 등기를 했을 때, 등기 서류에 상속인을 포함해서 써도 되고, 여러 사람이 땅을 나눠 샀더라도 편의상 공동으로 산 것처럼 써도 되며, 보증인이 내용을 잘 몰라도 다른 사람 말만 믿고 보증했다면 문제없고, 등기 날짜가 이상하더라도 등기 효력은 유지된다는 판결.
민사판례
옛날 특별조치법으로 만든 부동산 등기는 원칙적으로 유효하며, 보증서/확인서에 문제가 있다는 명확한 증거 없이는 함부로 뒤집을 수 없다. 단순히 서류 내용 일부가 사실과 다르다고 무효가 되는 것은 아니고, 다른 증거들을 통해 내용 전체가 거짓이라고 의심될 정도가 되어야 효력을 잃는다.
형사판례
실제 소유권과 일치하더라도 거짓 보증서를 이용한 등기는 불법이며, "법을 몰랐다"는 변명은 통하지 않는다.