국·공유지 매매, 시가보다 비싸게 샀다면? 돌려받을 수 있을까?

아파트 건설을 위해 국가나 지방자치단체 소유의 땅을 사야 하는 경우가 있습니다. 그런데 계약 당시 시가보다 비싸게 샀다면, 그 차액을 돌려받을 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

한 주택조합이 아파트 건설 사업을 위해 구청으로부터 사업계획 승인을 받았습니다. 사업부지에는 국가와 구청 소유의 토지가 포함되어 있었고, 구청은 사업 승인 조건으로 사용검사 전까지 이 토지들을 매입하도록 했습니다. 하지만 시간이 흐르면서 토지 가격이 급등했고, 조합은 처음 승인 당시의 시가대로 매입하기를 원했습니다. 그러나 구청은 감정평가액대로 매매할 것을 요구했고, 결국 조합은 감정평가액으로 계약을 체결했습니다. 다만, 계약서에는 토지 가격 상승분에 대한 감액 청구 소송을 제기하여 승소할 경우 매매대금을 조정한다는 특약을 넣었습니다.

법원의 판단

법원은 조합의 손을 들어주었습니다. 핵심 내용은 다음과 같습니다.

1. 국·공유재산 매각 관련 법규는 효력규정이 아니다. 국유재산법과 시행령은 국·공유재산 매각 시 시가를 참작하여 예정가격을 결정하도록 규정하고 있습니다 (국유재산법 제34조, 동법 시행령 제37조 제1항). 그러나 이러한 규정은 효력규정이 아니므로, 당사자 간 매매계약의 효력에 영향을 미치지 않습니다. 즉, 법에서 정한 가격과 다르더라도 당사자 간 합의한 가격으로 매매계약을 체결할 수 있다는 뜻입니다.

2. 매매대금은 사후에 특정될 수 있다. 매매계약의 목적물과 대금은 계약 당시 구체적으로 정해지지 않아도 됩니다. 사후에 특정할 수 있는 방법과 기준만 정해져 있으면 충분합니다 (민법 제563조, 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다26176 판결 등). 이 사건에서처럼, 매매대금 조정에 관한 특약을 넣었다면 유효한 계약으로 볼 수 있습니다.

3. 지가 상승분을 고려한 매매대금 조정이 가능하다. 법원은 조합의 사업 시행으로 인해 토지 가격이 상승했다는 점을 인정하고, 사업 시행 전의 토지 가격을 기준으로 매매대금을 다시 산정했습니다. 즉, 조합이 사업을 시작하기 전의 시가에 일반적인 지가변동률을 적용하여 매매계약 체결 당시의 시가를 추정하고, 그 금액을 기준으로 매매대금을 결정한 것입니다.

결론

이 판례는 국·공유재산 매매에서도 당사자 간의 합의가 중요하며, 특히 사업 시행으로 인한 지가 상승분을 고려하여 매매대금을 조정할 수 있다는 점을 보여줍니다. 국·공유지를 매입할 때는 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 살펴보고, 불합리한 가격으로 계약하지 않도록 주의해야 합니다.