협의취득 토지, 그 대가는 어떻게 정해야 할까?

공공사업을 하려면 땅이 필요하죠. 국가가 필요한 땅을 사들이는 방법에는 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 협의취득, 즉 토지 소유자와 협의해서 사는 것이고, 다른 하나는 수용, 즉 토지 소유자의 의사와 관계없이 강제로 사는 것입니다. 협의취득 과정에서 가격에 대한 분쟁이 생기면 어떻게 해결해야 할까요? 오늘은 관련된 법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

사례 소개

A씨는 땅의 일부 지분을 가지고 있었는데, 이 땅이 농공단지 조성사업에 필요하게 되었습니다. 지분 소유권에 대한 소송이 진행 중이었기 때문에, A씨와 관할 군청은 "소송이 끝난 후 재감정한 가격으로 땅값을 치르겠다"는 내용으로 매매계약을 체결했습니다. 그런데 감정가가 예상보다 낮게 나오자 A씨는 소송을 제기했습니다.

쟁점: 협의취득 시 반드시 공특법에 따라 보상해야 할까?

여기서 핵심적인 질문은 "국가가 땅을 협의로 사들일 때, 반드시 '공공용지의취득및손실보상에관한특례법'(이하 공특법)에 따라 보상해야 하는가?"입니다. 공특법은 공공사업으로 인한 토지 수용 시 보상 기준을 정하고 있는데, 협의취득에도 이 법을 적용해야 하는지가 문제였습니다.

판결 내용:

대법원은 협의취득은 사법상 매매계약이라고 판단했습니다. 즉, 국가가 사경제 주체로서 일반 개인과 땅을 사고파는 것과 같다는 것이죠. 따라서 당사자 간 합의로 공특법과 다른 가격을 정할 수 있다고 보았습니다. (대법원 1992. 10. 27. 선고 91누3871 판결 등 참조)

하지만 이 사례에서는 "소송 후 재감정" 이외에 구체적인 감정 방법에 대한 합의가 없었습니다. 대법원은 공공사업의 원활한 수행과 적정한 손실보상이라는 공특법의 취지(공특법 제1조)를 고려할 때, "소송 후 재감정 가격"은 공특법 기준에 따라야 한다고 판결했습니다.

특히, 원심에서 감정인이 지가변동률을 산정할 때 공특법(제4조 제2항 제1호, 공특법시행규칙 제6조 제8항)을 제대로 적용하지 않은 점을 지적하며, 공특법에 따른 지가변동률을 적용해야 한다고 판시했습니다.

핵심 정리

• 국가가 땅을 협의로 매수하는 것은 사법상 매매와 같아서, 공특법과 다른 가격으로 합의할 수 있다.
• 다만, 이 사례처럼 가격 산정 방법에 대한 구체적인 합의가 없다면, 공특법의 취지를 고려하여 공특법 기준을 따라야 한다.

이 판례는 협의취득 시 토지보상 기준에 대한 중요한 판단 기준을 제시하고 있습니다. 공공사업 관련 토지 소유자라면, 자신의 권리 보호를 위해 이러한 판례를 참고하는 것이 도움이 될 것입니다.