국유지, 시유지 팔 때 얼마에 팔까요? (매각대금 산정 A to Z)

안녕하세요! 오늘은 국가나 지방자치단체가 소유한 땅이나 건물 같은 일반재산을 팔 때, 어떻게 가격을 정하고 파는지 자세히 알아보겠습니다. 생각보다 복잡한 절차와 기준이 있답니다!

1. 예정가격은 어떻게 정할까요?

일반재산을 매각할 때 가장 중요한 건 '예정가격'입니다. 예정가격은 시가를 기준으로 정하는데 (공유재산 및 물품 관리법 시행령 제27조제1항 전단), 자격을 갖춘 감정평가사 2명 이상에게 의뢰한 감정평가액의 평균값 이상으로 정해야 합니다 (공유재산 및 물품 관리법 시행령 제27조제1항 후단). 감정평가 비용도 포함될 수 있다는 점 기억해두세요.

하지만 재산 가격이 작은 경우(서울 등 대도시는 3천만원, 그 외 지역은 1천만원 미만)에는 감정평가를 생략할 수 있습니다 (공유재산 및 물품 관리법 시행령 제27조제4항). 토지는 개별공시지가, 건물은 시가표준액을 기준으로 합니다.

만약 공익사업 때문에 땅을 팔아야 한다면, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 산정한 보상액을 매각가격으로 정할 수도 있습니다 (공유재산 및 물품 관리법 시행령 제27조제6항).

2. 감정평가액은 얼마나 유효할까요?

감정평가액은 평가일로부터 1년 동안 유효합니다 (공유재산 및 물품 관리법 시행령 제27조제2항). 다만, 가격 변동이 거의 없고 감정평가 수수료가 예정가격의 60% 이상인 경우, 행정안전부장관 승인 하에 연장 가능합니다 (지방자치단체 공유재산 운영기준 제15조).

3. 땅을 개량했다면 매각대금은 어떻게 될까요?

만약 누군가가 국유지나 시유지를 합법적으로 사용하면서 개량했다면, 매각 당시 가치에서 개량비를 뺀 금액으로 매각합니다 (공유재산 및 물품 관리법 시행령 제28조제1항 본문). 하지만 개량하지 않은 상태의 가치가 더 높다면, 개량하지 않은 상태의 가격 이상으로 매각해야 합니다 (공유재산 및 물품 관리법 시행령 제28조제1항 단서). 개량비는 형질 변경, 조림, 부속시설 설치 등에 들어간 실제 비용을 말하며, 매수 희망자가 신청하면 지자체에서 심사 후 결정합니다 (공유재산 및 물품 관리법 시행령 제28조제2항, 제28조제3항).

4. 매각대금은 어떻게 납부할까요?

원칙적으로 매각대금은 계약 후 60일 이내에 전액 납부해야 합니다 (공유재산 및 물품 관리법 제37조제1항 본문, 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제39조제3항 본문). 하지만 국가나 지자체가 공공용으로 사용할 재산을 사거나, 재해로 큰 손실을 입은 경우 등에는 최대 10년까지 분할납부가 가능합니다 (공유재산 및 물품 관리법 제37조제1항 단서, 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제39조제1항 본문). 서울시의 경우, 더 다양한 분할납부 조건을 조례로 정하고 있습니다 (서울특별시 공유재산 및 물품 관리 조례 제36조제1항). 또한, 영세주민용 주택, 천재지변 관련 재산 등 특별한 경우에는 최대 20년까지 분할납부가 가능합니다 (공유재산 및 물품 관리법 시행령 제39조제2항). 분할납부 시에는 정해진 이자율이 적용됩니다. 단, 동산은 분할납부가 불가능합니다 (공유재산 및 물품 관리법 제37조제2항).

5. 매각대금을 못 내면 어떻게 될까요?

납부기한까지 매각대금을 내지 않으면 지방세 체납처분과 같은 방식으로 징수합니다 (공유재산 및 물품 관리법 제38조제3항). 연체료도 발생하니 주의해야 합니다 (공유재산 및 물품 관리법 제80조, 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제80조).

6. 매각대금을 잘못 냈다면?

과오납된 매각대금은 정해진 이자를 더해서 반환받을 수 있습니다 (공유재산 및 물품 관리법 제82조, 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제82조).

국가나 지방자치단체의 일반재산 매각은 꽤 복잡한 절차를 거치죠? 이 글이 여러분의 궁금증 해결에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 더 궁금한 점은 관련 법령을 참고하시면 됩니다.