국가 땅을 사용할 때 내야 하는 사용료는 어떤 성격일까요? 또, 국가 땅에 건물을 지었는데 법정지상권이 인정된다면 지료는 어떻게 정해질까요? 최근 대법원 판결을 통해 자세히 알아보겠습니다.
국가 소유 땅(국유재산) 중에서도 도로, 공원 등 공공의 목적으로 사용되는 행정재산을 사용하려면 관리청의 허가를 받아야 합니다. 그리고 사용료를 내야 하죠. 이 사용료는 단순한 사적인 계약 관계에서 발생하는 돈이 아니라고 합니다. 관리청은 공권력을 가진 우월적 지위에서 사용료를 부과하기 때문에 이는 행정처분에 해당합니다. (행정소송법 제2조) 따라서 사용료 부과에 불만이 있다면 행정소송으로 다퉈야 합니다. 이번 판결에서 대법원은 이러한 입장을 재확인했습니다. (국유재산법 제25조)
만약 국가 땅에 건물을 지었는데, 특정 상황에서 관습법상 법정지상권이 인정되는 경우가 있습니다. 법정지상권이란, 건물 소유자가 토지 소유자에게 지료를 지급하고 토지를 계속 사용할 수 있는 권리입니다. 이 경우 국가 땅에 대한 지료는 어떻게 정해질까요?
대법원은 민법 제366조를 준용하여 법원이 지료를 결정해야 한다고 판단했습니다. 즉, 토지 소유자인 국가는 법원에서 상당한 지료가 결정될 것을 전제로 지료 지급을 청구할 수 있습니다. 이번 판결에서도 국유재산에 관습법상 법정지상권이 성립된 경우, 지료 청구는 법원의 결정에 따라야 한다는 원칙을 재확인했습니다. (대법원 1964. 9. 30. 선고 64다528 판결)
이번 대법원 판결은 국유재산 사용료의 성격과 법정지상권이 인정된 경우 지료 결정 방식에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 국유지를 사용하거나, 국유지에 건물을 소유하고 있는 분들은 이번 판결 내용을 숙지하시는 것이 좋겠습니다.
상담사례
법정지상권으로 건물주는 땅 사용료(지료)를 땅 주인에게 지불해야 하며, 지료는 건물주가 땅 사용으로 얻는 이익을 기준으로 산정되고, 땅 주인과의 합의가 우선이며, 미지급시 부당이득 반환 의무가 발생한다.
민사판례
건물 소유자가 토지 소유자에게 지료(땅 사용료)를 내지 않으면, 토지 소유자는 지상권을 없앨 수 있다. 법원이 정한 지료를 2년 이상 내지 않으면 지상권이 소멸된다.
민사판례
법정지상권이 성립된 경우, 토지 소유자는 지료가 확정되기 전이라도 지료 청구 소송을 제기할 수 있으며, 해당 소송에서 판결로 정해진 지료는 당사자 간에 효력을 가집니다. 또한, 일단 법원에서 특정 기간의 지료가 결정되면 특별한 사정이 없는 한 이후 기간의 지료도 같은 금액으로 간주됩니다.
민사판례
법정지상권자가 지료를 2년 이상 연체하면, 지료 금액이 판결로 정해진 경우라도 토지 소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 판결 확정 후에도 상당 기간 지료를 내지 않으면, 2년이 안 됐어도 지상권이 소멸될 수 있습니다.
민사판례
국가나 지자체 소유의 일반 공유재산을 빌려 쓰고 대부료를 안 냈을 때, 그리고 허가 없이 공유재산에 시설물을 설치했을 때, 이를 해결하기 위해 일반 민사소송을 제기할 수 없다는 판결입니다. 관련 법률에 따라 행정적인 절차를 통해 해결해야 합니다.
생활법률
국유지(땅, 건물) 사용 시 용도별 요율에 따라 재산가액을 곱한 사용료를 매년 선납해야 하며, 경쟁입찰 시 최고입찰가 기준으로 산정되고, 연체 시 이자가 발생하며, 면제/감면/조정/반환 규정도 존재한다.