권리금 계약과 공인중개사의 책임에 관하여

안녕하세요. 오늘은 상가 임대차와 관련하여 중요한 판례를 소개해드리려고 합니다. 특히 권리금 계약과 공인중개사의 책임에 대해 자세히 알아보겠습니다.

권리금 계약, 임차권 양도와는 별개?

권리금은 상가건물의 시설, 비품, 거래처, 영업 노하우, 위치적 이점 등 유·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용할 수 있도록 하는 대가입니다. 권리금 계약은 임차권 양도 계약과는 별개의 계약입니다. 그러나 두 계약이 서로 밀접하게 연결되어 어느 하나 없이는 다른 하나를 원하지 않았을 만큼 불가분의 관계에 있다면, 사실상 하나의 계약처럼 취급될 수 있습니다.

예를 들어, 원고가 피고로부터 상가 임차권을 양도받고 권리금을 지급하는 계약을 체결했는데, 임대인이 임차권 양도에 동의하지 않아 계약이 무산되었다면, 권리금 계약도 함께 무효가 될 수 있습니다. 이 판례에서는 임차권 양도와 권리금 계약이 사실상 하나의 계약과 같은 불가분의 관계에 있다고 판단했습니다. ([대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결](공2013상, 1032) 참조)

공인중개사의 확인·설명 의무, 상가 임대차에도 적용될까?

공인중개사는 중개 대상물에 관한 권리관계 등을 확인하고 거래 당사자에게 설명해야 할 의무가 있습니다 (구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항, 제2항 등). 이 의무는 단순히 등기부등본상의 권리관계뿐 아니라, 실제 권리관계나 공시되지 않은 권리 사항까지 포함합니다. 특히 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차도 여기에 해당합니다.

즉, 공인중개사는 상가 임차권 양도 계약을 중개할 때, 임차권의 존재와 내용뿐 아니라, 해당 임대차가 상가임대차법의 보호를 받을 수 있는지 (예: 대항력, 우선변제권 확보 여부)까지 확인하고 설명해야 합니다. 만약 공인중개사가 고의 또는 과실로 이러한 의무를 위반하여 의뢰인에게 손해를 입힌 경우, 손해배상 책임을 져야 합니다.

이번 판례에서는 공인중개사가 임차권 양도 계약을 중개하면서 해당 임대차가 상가임대차법의 보호 대상이 아니라는 사실을 설명하지 않아, 임차인이 권리금 회수에 실패한 사례를 다루었습니다. 법원은 공인중개사의 설명의무 위반을 인정하고 손해배상 책임을 지도록 판결했습니다.

이처럼 권리금 계약과 공인중개사의 책임은 상가 임대차 거래에서 매우 중요한 부분입니다. 임차인과 임대인 모두 관련 법률과 판례를 잘 이해하고, 거래 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.