상가 임차권 양도, 중개인 책임 어디까지?! 대항력 못 갖췄다면?! 🤕

상가 임차권 양도, 꿈에 부풀어 시작했는데 갑자기 건물을 사용할 수 없게 되었다면?! 믿었던 중개인은 등기부만 확인해줬으니 자기 책임은 없다고 발뺌한다면?! 🤯 억울하고 분통 터지는 상황, 어떻게 해결해야 할까요?

오늘은 상가 임차권 양도와 관련하여 중개인의 책임 범위에 대해 알아보겠습니다.

사례

김씨는 부동산 중개인을 통해 꿈에 그리던 상가 건물 임차권 양도 계약을 체결했습니다. 하지만 얼마 지나지 않아 김씨는 상가임대차보호법상 대항력을 갖추지 못했다는 사실을 알게 되었고, 결국 건물을 사용·수익할 수 없게 되었습니다. 중개인은 등기부상 권리관계는 충분히 확인해 주었으니, 대항력이나 우선변제권 등에 대해서는 책임질 수 없다고 주장합니다. 과연 김씨는 중개인에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?

중개인의 책임, 어디까지일까?

대법원은 공인중개사의 중개대상물 확인·설명 의무에 대해 명확히 하고 있습니다. (대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결) 핵심은 단순히 등기부등본상의 권리관계만 확인해주는 것으로는 부족하다는 것입니다.

중개인은 상가임대차보호법에 따른 임대차가 포함된 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'까지 확인하고 설명해야 할 의무가 있습니다. 즉, 의뢰인이 상가임대차법의 보호를 받을 수 있는지, 대항력이나 우선변제권을 갖출 수 있는지 등을 판단하는 데 필요한 모든 정보를 제공해야 합니다.

상가 임차권 양도 계약에서 중개인은 다음과 같은 사항들을 확인하고 설명해야 합니다.

• 임차권의 존재와 내용
• 등기부등본상 권리관계 (소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등)
• 상가임대차법상 대항력 및 우선변제권 확보 여부 관련 정보
• 건물의 실제 권리관계 및 공시되지 않은 권리 사항

만약 중개인이 고의 또는 과실로 이러한 의무를 위반하여 의뢰인에게 재산상 손해를 입혔다면, 손해배상 책임을 져야 합니다.

결론

김씨의 경우, 중개인이 단순히 등기부상 권리관계만 확인해주고 상가임대차법상 대항력 확보에 필요한 정보를 제대로 제공하지 않았다면, 중개인의 과실로 인해 김씨가 손해를 입은 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 김씨는 중개인에게 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

상가 임차권 양도 계약, 꼼꼼한 확인이 필수!

상가 임차권 양도 계약은 복잡하고 전문적인 지식이 필요합니다. 계약 전 반드시 전문가와 상담하고, 중개인에게 필요한 정보를 적극적으로 요구하여 자신의 권리를 보호해야 합니다. 꼼꼼한 확인만이 억울한 피해를 예방할 수 있습니다.