상가 건물 샀는데, 숨겨진 세입자가?! 공인중개사 책임은?

두근두근 설레는 마음으로 상가 건물을 구입했는데, 덜컥 등기를 마치고 나니 웬 낯선 세입자들이 있다면? 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 공인중개사를 통해 거래했는데 이런 일이 생겼다면 더욱 황당할 겁니다. 중개사는 왜 이런 중요한 사실을 알려주지 않았을까요? 그리고 이런 경우, 중개사에게 책임을 물을 수 있을까요?

네, 물을 수 있습니다!

공인중개사는 단순히 매물을 소개하는 역할만 하는 것이 아닙니다. 거래 당사자에게 해당 건물의 권리관계 등 중요한 정보를 정확하게 확인하고 설명해 줄 의무가 있습니다. 쉽게 말해, 숨겨진 세입자가 있는지, 전세권이나 저당권 등 다른 권리 관계는 없는지 꼼꼼하게 확인하고 알려줘야 한다는 것이죠.

이러한 의무는 법으로도 명확히 규정되어 있습니다. 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 (현재는 공인중개사법)과 관련 시행령 및 시행규칙에 따르면 중개업자는 중개대상물의 소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등 권리관계를 확인하고 설명해야 합니다. 특히, 상가 건물의 경우 상가임대차보호법에 따른 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 매우 중요한 정보이기 때문에 반드시 확인하고 설명해야 할 사항입니다.

대법원도 이러한 입장을 분명히 하고 있습니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결에서 "중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있다"라고 판시했습니다. 즉, 중개사가 제대로 된 확인·설명 의무를 다하지 않아 손해를 입었다면, 중개사 또는 공제조합을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다는 것입니다.

따라서, 상가 건물을 구입할 때는 반드시 등기부등본뿐만 아니라, 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력이 있는지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 중개사가 이러한 정보를 제대로 제공하지 않아 피해를 보았다면, 적극적으로 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다.