근저당권 실행 경매에서 채권자의 청구금액 변경은 어떻게 될까요?

부동산 담보대출을 연체하면 은행은 근저당권을 실행하여 경매를 신청할 수 있습니다. 이때 은행은 경매를 통해 대출금을 회수하게 되는데, 경매 신청 시점에 청구하는 금액을 어떻게 변경할 수 있는지에 대한 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

경매 신청 후 청구금액을 늘릴 수 있을까? (원칙적으로 불가능)

경매 신청 당시에 청구한 금액보다 나중에 더 많은 금액을 청구할 수 있을까요? 대법원은 원칙적으로 불가능하다고 판단했습니다. 즉, 경매 신청서에 기재된 청구금액이 배당받을 수 있는 최대 금액이 됩니다. 물론, 별도로 다른 경매를 신청하는 것은 가능합니다 (이중경매). 하지만, 이미 진행 중인 경매에서 청구금액을 확장하는 것은 허용되지 않습니다.

(대법원 1997. 2. 28. 선고 96다495 판결, 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다457 판결 등 참조)

그럼, 청구 대상 채권 자체를 바꿀 수는 있을까? (제한적으로 가능)

만약 근저당권으로 여러 개의 채권이 담보되어 있는 경우, 경매 신청 후에 청구 대상 채권을 바꿀 수는 있을까요? 예를 들어, 처음에는 A 대출금을 청구했지만, 나중에 B 대출금으로 바꾸거나, A 대출금에 B 대출금을 추가할 수 있을까요?

대법원은 이에 대해 제한적으로 가능하다고 판단했습니다. 근저당권은 장래 발생할 채권까지 담보할 수 있는 특성이 있기 때문에, 경매 신청 후에도 다른 피담보채권을 추가하거나 기존 채권을 다른 채권으로 교체하는 것이 가능합니다.

(민사소송법 제601조 제3호, 제658조, 제728조, 민사소송규칙 제204조 제2호 및 제4호 참조)

단, 주의할 점이 있습니다. 변경 후의 총 채권액이 처음 경매 신청서에 기재된 청구금액을 초과할 수는 없습니다. 즉, 청구 대상 채권은 바꿀 수 있지만, 전체 청구금액은 처음 신청한 금액을 넘을 수 없다는 것입니다.

또한, 채권의 변경이 추가인지, 교체인지는 채권자가 법원에 표시한 의사를 객관적이고 합리적으로 해석하여 판단해야 합니다. 단순히 채권계산서를 제출했다고 해서 무조건 채권 청구를 취하한 것으로 볼 수는 없다는 점도 대법원은 명시했습니다.

(대법원 1997. 1. 21. 선고 96다457 판결 참조)

이처럼 근저당권 실행 경매에서 채권자의 청구금액 변경은 복잡한 법리적 판단이 필요한 문제입니다. 만약 이와 관련된 문제에 직면하게 된다면, 전문가의 도움을 받아 정확한 법률적 조언을 구하는 것이 좋습니다.