기준시가 과세, 내가 손해봤다는 걸 어떻게 증명해야 할까?

부동산을 팔고 나서 양도소득세를 내야 하는데, 세금이 너무 많이 나왔다고 생각해 본 적 있으신가요? 특히 실제 거래 가격보다 기준시가가 높게 책정되어 억울하게 세금을 더 내는 경우도 있을 수 있습니다. 오늘은 이런 상황에서 어떻게 대처해야 하는지, 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

기준시가와 실거래가, 둘 중 뭐가 중요할까?

양도소득세는 양도차익(판 가격 - 산 가격)에 세율을 곱해서 계산합니다. 원칙적으로는 실제 거래 가격(실거래가)을 기준으로 계산해야 하지만, 실거래가를 확인하기 어려운 경우에는 정부가 정한 기준시가를 사용하기도 합니다. (구 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 (가)목, 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 - 현행법으로는 각각 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호 (가)목, 제166조 제4항 제3호 참조)

그런데 만약 기준시가가 실거래가보다 높아서, 기준시가로 계산한 세금이 실제 양도차익보다 더 많다면 어떻게 될까요? 억울하게 세금을 더 내야 할까요?

억울한 세금, 증명 책임은 누구에게?

대법원은 이런 경우, 기준시가로 계산한 세금이 실제 양도차익을 넘을 수 없다고 판결했습니다. 즉, 실제로는 이익을 적게 봤거나 손해를 봤는데, 기준시가 때문에 세금을 더 내는 것은 부당하다는 것입니다. (대법원 1997. 2. 11. 선고 96누860 판결 등 참조 - 대법원 1985. 3. 12. 선고 84누362 판결, 대법원 1990. 2. 13. 선고 89누2851 판결, 대법원 1995. 7. 14. 선고 94누3407 판결도 함께 참조)

하지만 중요한 것은 납세자 스스로가 기준시가에 의한 세금이 실제 양도차익보다 크다는 것을 입증해야 한다는 점입니다. 즉, 실제로 얼마에 사고팔았는지를 객관적인 증거로 증명해야 합니다. 매매계약서, 영수증, 금융거래 내역 등 믿을 만한 증거를 제시해야만 세금을 줄일 수 있습니다.

판례 살펴보기

위에서 언급한 대법원 1997. 2. 11. 선고 96누860 판결에서는 원고가 처음에는 실거래가를 신고했지만, 나중에 신고 내용이 사실과 다르다고 인정하면서도 다른 증빙자료를 제출하지 못했습니다. 결국 법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 이처럼 객관적인 증거 없이 단순히 "손해 봤다"라고 주장하는 것은 받아들여지지 않습니다.

결론

기준시가 과세로 억울하게 세금을 더 내는 상황을 피하려면, 부동산 거래 시 모든 증빙자료를 잘 챙겨두는 것이 중요합니다. 혹시 이미 문제가 발생했다면, 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대처하는 것이 필요합니다.