깡통전세 걱정? 내 보증금, 먼저 돌려받을 수 있을까? (우선변제권 이야기)

전세 사기, 특히 '깡통전세' 때문에 많은 세입자분들이 불안한 나날을 보내고 계실 겁니다. 내 소중한 보증금, 집주인이 돈을 안 돌려주면 어떻게 해야 할까요? 다행히 법은 세입자를 보호하기 위한 장치를 마련해 두었는데, 바로 "우선변제권" 입니다. 오늘은 우선변제권을 이용해서 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는지, 특히 직접 경매를 신청한 경우에 대해 알아보겠습니다.

우선변제권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 빚보다 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 집에는 집주인의 빚이 여러 개 붙어 있을 수 있죠. 은행 빚, 세금 등등… 이런 빚보다 세입자의 보증금을 우선적으로 변제해주는 것이 우선변제권입니다. 물론, 일정한 조건을 갖춰야 우선변제권을 행사할 수 있습니다. (확정일자, 전입신고 등)

내가 직접 경매를 신청했는데, 보증금을 먼저 받을 수 있을까?

네, 받을 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 우선변제권이 있는 세입자가 직접 경매를 신청하고, 경매 과정에서 현황조사 등을 통해 세입자의 우선변제권이 확인되었다면, 다른 빚보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

좀 더 자세히 설명드리면, 세입자가 직접 경매를 신청하는 경우에도 집행관이 현황조사를 진행합니다. 이 과정에서 세입자의 우선변제권이 확인되고, 이 내용이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재됩니다. 이렇게 경매 절차가 진행되어 집이 매각되면, 특별한 사정이 없는 한 세입자는 다른 빚보다 먼저, 즉 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다.

관련 판례: 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결

결론

깡통전세로 불안한 세입자분들, 우선변제권을 꼭 기억하세요! 직접 경매를 신청하더라도 정당한 우선변제권이 확인되었다면 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. 물론, 개별적인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으니 전문가와 상담하는 것이 가장 안전합니다.