전세보증금만 넘겨받으면 우선변제권 없다?

이사 나가면서 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자 A씨. A씨는 돈이 급해 B씨에게 전세보증금을 받을 권리(보증금반환채권)만 넘겨주었습니다. 그런데 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갔습니다. B씨는 A씨에게 받은 권리로 먼저 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 대법원은 안 된다고 판결했습니다. (대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다98147 판결)

핵심 내용: 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려달라고 할 수 있는 권리를 다른 사람에게 넘겨줄 수는 있습니다. 하지만 전세 계약 자체(임차권)는 그대로 두고 보증금을 돌려받을 권리만 따로 넘겨준 경우, 권리를 넘겨받은 사람은 전세보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

왜 그럴까요?

주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정을 위해 만들어졌습니다. 세입자가 집주인보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권도 마찬가지입니다. 이러한 법의 취지는 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위한 것입니다.

법원은 전세 계약과 보증금 반환 채권은 뗄 수 없는 관계라고 봤습니다. 전세 계약 없이 보증금만 있다면 그것은 단순한 돈을 빌려준 것과 다를 바 없기 때문입니다. 따라서 보증금 반환 채권만 넘겨받은 사람은 세입자와 같은 법적 보호를 받을 수 없습니다.

관련 법 조항:

• 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력)
• 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 (우선변제권)

판결의 의미:

이 판결은 전세보증금 반환 채권을 넘겨받을 때 주의해야 할 점을 알려줍니다. 단순히 보증금을 돌려받을 권리만 넘겨받는 것이 아니라, 전세 계약 자체를 함께 넘겨받아야만 우선변제권을 행사할 수 있다는 점을 명확히 한 것입니다. 만약 전세 계약 없이 보증금 반환 채권만 넘겨받았다면, 다른 채권자들과 똑같이 보증금을 돌려받기 위해 경쟁해야 합니다. 즉, 일반 채권자와 동일한 순위로 배당을 받게 됩니다. 따라서 전세보증금 반환 채권을 넘겨받을 때는 전세 계약도 함께 넘겨받는 것이 안전합니다.