면책 결정 받은 집주인, 보증금 돌려받을 수 있을까? (우선변제권)

전세나 월세로 살다 보면 집주인이 갑자기 빚 때문에 어려움을 겪는 경우가 있습니다. 심지어 개인회생을 신청해서 면책까지 받는 경우도 있는데요. 이런 상황에서 세입자는 과연 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 특히, 이미 보증금 반환 소송에서 이겼는데도 말이죠. 오늘은 이런 걱정을 하는 세입자분들을 위해 '우선변제권'에 대해 알려드리겠습니다.

집주인이 면책 받았다는데, 내 보증금은?

집주인이 개인회생을 통해 면책을 받으면 빚을 갚지 않아도 되는 경우가 많습니다. 그럼 세입자의 보증금도 못 받는 걸까요? 다행히, 그렇지 않습니다! 세입자에게는 '우선변제권'이라는 강력한 권리가 있기 때문입니다.

우선변제권, 넌 누구냐!

우선변제권이란, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 집이 경매나 공매로 넘어가는 경우, 다른 빚보다 우선해서 배당금을 받을 수 있습니다. 이 우선변제권은 개인회생 면책 결정의 영향을 받지 않습니다.

대법원도 인정한 우선변제권의 힘!

대법원은 다음과 같이 판결했습니다. (대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결)

집주인이 개인회생을 신청했더라도, 세입자의 보증금 중 우선변제권이 인정되는 부분은 면책 대상에서 제외됩니다. 즉, 면책 결정이 나더라도 우선변제권이 있는 금액만큼은 돌려받을 수 있다는 뜻입니다. 설령 집이 경매로 넘어가지 않더라도, 이미 보증금 반환 소송에서 승소했다면 우선변제권 범위 내에서는 집행을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

그럼 얼마까지 보호받을 수 있나요?

우선변제권으로 보호받을 수 있는 금액은 지역과 주택 가격에 따라 다릅니다. 확정일자를 받아두었다면 "소액보증금" 범위 내에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 소액보증금 범위는 지역별로 다르니, 관할 법원에 문의하거나 인터넷 등을 통해 확인해보는 것이 좋습니다.

핵심 정리!

• 집주인이 개인회생 면책을 받았더라도 세입자의 우선변제권은 유효합니다.
• 우선변제권 범위 내의 보증금은 면책의 영향을 받지 않고 돌려받을 수 있습니다.
• 우선변제를 받으려면 확정일자를 받아두는 것이 필수입니다.
• 지역별 소액보증금 기준을 확인하여 보호 범위를 알아두세요.

참조: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률적 자문으로 해석되어서는 안 됩니다. 구체적인 법률 상담은 전문가와 상담하시기 바랍니다.