낡은 건물에 전세 살다가 집합건물로 바뀌면 대지권에도 내 전세권 효력이 있을까?

여러분 안녕하세요! 오늘은 좀 복잡하지만 알아두면 쓸모 있는 부동산 이야기를 해보려고 합니다. 바로 단독주택이나 다가구주택에 전세로 살다가 그 건물이 아파트나 빌라처럼 집합건물로 바뀌었을 때, 내 전세권이 대지에도 효력이 있는지에 대한 내용입니다.

사례를 하나 들어볼게요.

철수는 낡은 4층짜리 단독주택 3층에 전세로 살고 있었습니다. 그런데 건물주가 이 건물을 층별로 구분해서 아파트처럼 만드는, 소위 '집합건물'로 바꾸었어요. 철수가 살던 3층은 301호와 302호로 나뉘었고, 철수는 이 두 호실에 대한 전세권을 계속 가지고 있게 되었죠. 그런데 문제는 건물주가 건물을 담보로 대출을 받았다는 겁니다. 만약 건물이 경매로 넘어가게 되면 철수의 전세금은 어떻게 될까요? 특히 대지에 대한 권리는 어떻게 될까요?

법원은 이렇게 판단했습니다.

단독주택 일부에 전세권이 설정된 상태에서 집합건물로 전환되고, 그 전세권이 구분건물의 전유부분(301호, 302호)에 대한 전세권으로 이어진 경우, 특별한 사정이 없다면 전세권의 효력은 대지권에도 미친다고 했습니다. 즉, 철수의 전세권은 301호, 302호뿐만 아니라 그에 딸린 대지권에도 효력이 있다는 뜻입니다. (민법 제358조 유추적용)

하지만 중요한 점은 타이밍입니다!

철수가 전세권을 설정하기 전에 이미 건물주가 대지에 저당권을 설정해두었다면, 철수의 전세권은 그 저당권보다 후순위가 됩니다. 대지사용권에 대한 전세권의 효력은 대지사용권이 성립한 때부터 발생하기 때문입니다. 즉, 철수가 전세로 들어오기 전에 이미 은행이 대지에 대한 저당권을 가지고 있었다면, 경매 시 은행이 먼저 배당받고 남은 금액에서 철수가 배당받게 되는 것이죠. (집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호, 제20조)

정리하자면,

1. 단독주택 일부에 전세권을 설정한 후 집합건물로 전환되면, 전세권의 효력은 대지권에도 미칩니다.
2. 하지만 대지사용권이 성립하기 전에 설정된 저당권이 있다면, 전세권은 그 저당권보다 후순위가 됩니다.

부동산 문제는 늘 복잡하고 어렵습니다. 특히 집합건물로 전환되는 과정에서 발생하는 권리관계는 더욱 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 오늘 내용이 여러분의 소중한 재산을 지키는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

관련 법 조항:

• 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호, 제20조
• 민법 제358조