빌라 전세, 갑자기 집합건물로 바뀌면 내 전세권은 어떻게 될까?

안녕하세요! 오늘은 빌라 전세와 관련하여 좀 복잡하지만 꼭 알아둬야 할 중요한 내용을 다뤄보려고 합니다. 바로 단독주택이나 다가구주택이었던 빌라가 집합건물로 전환되었을 때, 기존 전세권자의 권리는 어떻게 변화하는지에 대한 이야기입니다. 실제 있었던 사례를 통해 쉽게 설명해 드리겠습니다.

사례:

을은 갑 소유의 5층 빌라(지하 1층~지상 4층) 3층 전체를 전세 3억 원에 계약하고 전세권 설정 등기를 마쳤습니다. 그런데 갑은 은행에서 2억 원을 대출받으면서 빌라 전체에 근저당권을 설정했습니다. 이후 갑은 빌라를 각 호실별로 구분하는 집합건물로 전환하고, 을의 전세권도 301호와 302호에 새롭게 설정되었습니다. 은행의 근저당권은 그 뒤에 설정됐죠. 그런데 갑이 대출금을 갚지 못해 은행에서 빌라를 경매에 넘겼습니다. 이 경우 을은 어떤 권리를 주장할 수 있을까요?

핵심 정리:

• 전세권의 효력 범위 확장: 원래 단독주택의 일부(3층 전체)에만 효력이 있던 을의 전세권은 집합건물 전환 후 301호, 302호뿐만 아니라 대지권에도 효력이 미칩니다. 즉, 건물뿐만 아니라 땅에도 전세권이 있다고 볼 수 있는 것이죠.
• 선순위 근저당권의 존재: 하지만 집합건물로 전환되기 전에 이미 은행의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 따라서 을은 전세권자로서 경매 대금 중 건물 부분에서는 배당을 받을 수 있지만, 토지 부분에서는 은행보다 후순위가 되어 배당받기 어려울 수 있습니다.

자세한 설명:

대법원은 이와 유사한 사례에서 다음과 같이 판결했습니다 (대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결).

• 집합건물로 전환되기 전에 설정된 전세권은 집합건물 전환 후 전유부분(301호, 302호) 뿐만 아니라 대지권에도 효력이 미친다.
• 그러나 집합건물 전환 전에 이미 토지에 근저당권이 설정되어 있었다면, 전세권자는 근저당권자보다 후순위로 배당받게 된다. 전세권의 효력이 대지권까지 미친다고 해도, 기존에 존재하던 근저당권보다 우선할 수는 없다는 것입니다.

결론:

을은 경매에서 301호, 302호에 대한 전세금은 배당받을 수 있을 가능성이 높지만, 토지에 대한 배당은 은행의 근저당권 때문에 받기 어려울 수 있습니다.

주의사항:

이 사례는 일반적인 상황을 가정한 것이며, 실제 사례에서는 다양한 변수가 존재할 수 있습니다. 따라서 전세 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 전문가와 상담하는 것이 중요합니다. 특히, 단독주택이나 다가구주택을 전세로 계약할 때는 집합건물로 전환될 가능성도 염두에 두고 계약서 작성 등에 신중해야 합니다.