낡은 건물이라도 땅값 비싸면 종합토지세 똑같이 내야 할까?

2004년, 재개발을 위해 서울 중구의 낡은 건물들이 있는 땅을 산 A씨. 건물들은 너무 낡아 건물 가치보다 땅값이 훨씬 높았습니다. A씨는 재개발 때문에 건물을 제대로 활용할 수 없으니, 종합토지세를 덜 내는 "별도합산과세" 대상이 되어야 한다고 주장했습니다. 하지만 세무서는 "건물 가치가 낮으니, 투기 목적으로 보이는 땅에 매기는 '종합합산과세' 대상"이라며 더 많은 세금을 부과했습니다. 과연 누구 말이 맞을까요?

쟁점 1: 종합토지세, 매년 따로 계산해야 할까?

종합토지세는 땅을 보유한 것 자체에 세금을 매기는 재산세입니다. 중요한 건, 매년 6월 1일 (과세기준일) 당시 땅의 현황을 기준으로 세금을 따로 계산해야 한다는 점입니다. 과거 상황이나 미래 계획은 고려하지 않습니다. (대법원 1995. 3. 17. 선고 94누8686 판결 등 참조)

쟁점 2: 재개발 예정이라도 종합합산과세 대상일까?

A씨는 재개발 때문에 건물 가치가 낮아진 거라고 주장했지만, 법원은 받아들이지 않았습니다. 2004년 6월 1일 당시 건물 가치가 땅값의 3% 미만이었기 때문에, 재개발 계획과 상관없이 종합합산과세 대상이라는 것입니다. 미래에 재개발될 예정이라는 사실은 현재 과세 기준에 영향을 주지 못합니다.

쟁점 3: 세무서의 말만 믿고 땅을 샀다면?

만약 A씨가 세무서에서 "이 땅은 별도합산과세 대상"이라는 말을 듣고 땅을 샀다면 어땠을까요? 이 경우 "신의성실의 원칙"을 주장할 수 있을까요? 법원은 신의성실의 원칙을 적용하려면 4가지 조건을 모두 충족해야 한다고 판단합니다.(대법원 1985. 4. 23. 선고 84누593 판결 등 참조)

1. 세무서가 공식적인 의견을 냈을 것
2. 납세자가 그 의견을 믿을 만한 정당한 사유가 있을 것
3. 납세자가 그 의견을 믿고 어떤 행동을 했을 것
4. 세무서가 의견을 번복해서 납세자에게 손해가 발생했을 것

A씨의 경우, 세무서가 직접 A씨에게 별도합산과세를 약속한 적이 없으므로 신의성실의 원칙을 적용하기 어렵습니다.

쟁점 4: 세액 조정 절차는 꼭 필요할까?

종합토지세는 전국에 있는 땅을 기준으로 계산한 후, 각 지역의 땅값 비율에 따라 세금을 나눕니다. 따라서 한 지역의 땅에 대한 세금 변경은 다른 지역의 세금에도 영향을 줄 수 있습니다. 이런 경우 "세액 조정 절차"를 거쳐야 합니다. (구 지방세법 제234조의19, 구 지방세법 시행규칙 제104조의17)

하지만 A씨는 서울 중구에만 땅을 가지고 있었기 때문에, 세액 조정 절차를 거치지 않았더라도 문제가 되지 않습니다. 다른 지역 세금에 영향을 줄 가능성이 없기 때문입니다.

결론:

결국 A씨는 종합합산과세 대상으로 더 많은 세금을 내야 했습니다. 재개발 예정이라는 사실만으로는 종합토지세를 덜 낼 수 없다는 점, 그리고 세액 조정 절차의 예외 사항을 기억해 두세요!