남의 부동산 담보로 돈 빌리면 얼마나 손해배상해야 할까?

부동산 거래, 특히 돈을 빌리는 과정에서 담보 설정은 중요한 문제입니다. 만약 다른 사람의 부동산을 담보로 제공하기로 약속했는데, 그 약속을 어기고 다른 사람에게 담보를 제공하면 어떤 일이 벌어질까요? 단순히 약속을 어긴 것 이상으로, 형사 처벌까지 받을 수 있습니다. 바로 배임죄 때문입니다. 더 나아가, 취득한 이익 또는 타인의 손해액이 크다면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률에 따라 더욱 무거운 처벌을 받을 수 있습니다. 그렇다면 이때 손해액은 어떻게 계산할까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사례: A는 B은행에서 돈을 빌리면서 자신이 곧 짓게 될 아파트를 담보로 제공하기로 약속했습니다. 그런데 A는 B은행과의 약속을 어기고 C보험사에서 돈을 빌리면서 같은 아파트를 담보로 제공했습니다.

쟁점: A의 행동은 배임죄에 해당하고, B은행이 입은 손해액 또는 A가 얻은 이익은 어떻게 계산해야 할까요?

대법원의 판단:

대법원은 A가 B은행에 손해를 끼치고, 자신은 이익을 얻었다고 판단했습니다. 이때 손해액 또는 이익을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.

1. 담보가치: B은행이 담보로 받기로 한 아파트의 가치에서 C보험사가 이미 담보로 받은 가치를 뺀 나머지 금액이 손해액 또는 이익이 됩니다.

2. 산식: 손해액/이익 = B은행에 약속한 담보가치 - (아파트 시가 - C보험사에 제공한 담보가치)

즉, A가 C보험사에 담보를 제공한 후에도 아파트에 담보 가치가 남아 있다면, 그 부분은 손해액 또는 이익에 포함되지 않습니다. 왜냐하면 B은행은 남아있는 담보가치를 통해 자신의 채권을 회수할 가능성이 있기 때문입니다.

관련 법조항 및 판례:

• 형법 제355조 제2항 (배임): 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.

• 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항 (배임): 이득액이 5억원 이상인 경우 가중처벌

• 대법원 2000. 4. 25. 선고 2000도137 판결: 타인의 부동산을 담보로 이용하여 얻는 이익은 담보 이용 이익으로 봄.

• 대법원 2006. 6. 15. 선고 2004도5102 판결: 담보가치 상실 여부를 따져 배임죄 성립 여부를 판단해야 함.

• 대법원 2007. 4. 19. 선고 2005도7288 전원합의체 판결: 배임죄에서 취득한 재산상 이익의 가액 산정은 엄격하고 신중하게 해야 함.

결론:

타인의 부동산을 담보로 제공하기로 약속했을 경우, 그 약속을 어기면 배임죄로 처벌받을 수 있습니다. 손해액 또는 이익은 담보가치를 기준으로 계산하며, 다른 채권자가 담보를 설정한 후에도 남아있는 담보가치는 고려하지 않습니다. 따라서 부동산 거래 시에는 담보 설정과 관련된 약속을 신중하게 지켜야 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.