내 가게, 건물주 바뀌면 쫓겨나나요? (경매와 임차권)

식당을 열심히 운영하고 있는데 갑자기 건물주가 바뀐다면? 땀 흘려 일궈온 내 가게를 뺏길까 봐 걱정되시죠? 특히 건물이 경매로 넘어가는 경우 더욱 불안하실 겁니다. 오늘은 건물주가 바뀌는 상황, 특히 경매로 인해 건물주가 바뀌었을 때 임차인의 권리는 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

사례: 을의 건물에서 식당을 운영하는 갑. 그런데 을의 빚 때문에 건물이 경매에 넘어가 다른 사람(병)이 낙찰받았습니다. 이 경우 갑은 새 건물주 병에게 계속해서 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있을까요?

정답은 "경우에 따라 다르다"입니다.

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 이것이 바로 대항력입니다. 대항력을 갖춘 임차인은 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다.

하지만 경매의 경우에는 조금 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 제8조는 임차건물이 경매로 매각되는 경우, 임차권은 소멸한다고 규정하고 있습니다. 즉, 원칙적으로는 경매로 건물주가 바뀌면 임차인은 나가야 합니다.

그러나 예외가 있습니다! 만약 임차인이 대항력을 갖추고 있고, 보증금을 전액 변제받지 못했다면 임차권은 소멸하지 않습니다. 즉, 새 건물주에게도 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있다는 뜻입니다.

위 사례에서 갑이 사업자등록 신청과 건물 인도를 마쳐 대항력을 갖추었고, 보증금도 전부 돌려받지 못했다면 새 건물주 병에게 계속해서 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있습니다. 즉, 갑은 병에게 기존 임대차 계약 내용대로 남은 기간 동안 계속 식당을 운영할 권리가 있고, 병은 갑에게 보증금을 반환할 의무를 집니다.

정리하자면,

• 대항력 + 보증금 전액 미변제 = 임차권 유지
• 대항력 없음 또는 보증금 전액 변제 = 임차권 소멸

따라서 임차인은 자신의 권리를 지키기 위해 사업자등록 신청과 건물 인도를 통해 대항력을 갖추는 것이 매우 중요합니다. 혹시라도 건물이 경매에 넘어가는 상황이라면, 자신의 권리와 상황에 맞는 정확한 정보를 얻기 위해 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.