내 가게인데 왜 내가 못 비워줘? 간접점유와 인도청구

가게를 임대해서 장사를 하다 보면 여러 가지 법적인 문제에 휘말릴 수 있습니다. 특히 임대차 계약이 끝났는데도 가게를 비워주지 못하는 상황이 발생할 수 있는데요, 오늘은 간접점유와 관련된 부동산 인도청구에 대해 알아보겠습니다.

간접점유란 무엇일까요?

쉽게 말해, 다른 사람을 통해 부동산을 점유하는 것을 말합니다. 예를 들어, 제가 건물주와 직접 임대차 계약을 맺고, 제 직원들이 그 건물에서 일한다면 저는 간접점유자, 직원들은 직접점유자입니다.

약정에 의한 부동산 인도청구, 누구에게 해야 할까요?

불법점유의 경우, 현실적인 점유자(직접점유자)를 상대로 부동산 인도를 청구해야 합니다. 하지만 계약에 따라 부동산 인도를 청구하는 경우에는 간접점유자를 상대로도 청구할 수 있습니다. (민법 제194조 참조) 즉, 계약 상대방이 직접 점유하고 있지 않더라도, 그 사람에게 인도를 요구할 수 있다는 뜻입니다.

하지만 항상 간접점유자에게 청구할 수 있는 것은 아닙니다!

다른 사람의 직접점유 때문에 간접점유자가 부동산을 인도할 수 없는 경우에는 간접점유자를 상대로 인도청구를 할 수 없습니다. 여기서 '인도의무 이행 불능'이란 단순히 물리적으로 불가능한 경우만을 의미하는 것이 아닙니다. 사회 통념상 간접점유자가 인도의무를 이행하는 것을 기대하기 어려운 경우에도 인도청구를 할 수 없습니다. (대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다5813 판결 참조)

판례를 통해 좀 더 자세히 알아볼까요?

위 대법원 판례는 임차인(피고)이 건물주(원고)의 친인척(소외인들)과 임대차 계약을 맺고 점포를 운영하다가, 임대차 조건에 대한 분쟁이 발생하자 점포 운영을 중단하고 점포를 비웠습니다. 이후 건물주 친인척들이 점포를 점유하게 되었는데, 대법원은 이 경우 임차인이 건물주에게 점포를 인도할 의무는 이행불능이 되었다고 판단했습니다. 즉, 임차인이 점포를 비운 후 건물주 친인척들이 점유하게 된 상황에서, 임차인에게 점포 인도를 요구하는 것은 불가능하다는 것입니다. 임차인 입장에서는 이미 점포를 비웠고, 건물주 친인척들이 점유하고 있는 상황에서 다시 점포를 인도받아 건물주에게 넘겨주는 것을 기대하기 어렵기 때문입니다.

결론적으로, 약정에 따른 부동산 인도청구는 간접점유자를 상대로도 가능하지만, 다른 사람의 직접점유로 인해 간접점유자의 인도의무 이행이 불가능한 경우에는 청구할 수 없다는 점을 기억해야 합니다. 특히, '인도의무 이행 불능'은 단순한 물리적 불능이 아니라 사회 통념상 이행을 기대하기 어려운 경우까지 포함한다는 점을 유의해야 합니다.