부동산 인도 청구, 간접점유자에게도 가능할까?

부동산 거래를 하다 보면 인도 문제로 골치 아픈 경우가 생기곤 합니다. 특히 계약대로 부동산을 넘겨받지 못할 때, 누구에게 인도를 청구해야 할지 막막할 수 있습니다. 직접 살고 있는 사람이 아닌, 다른 사람을 통해 간접적으로 점유하고 있는 사람에게도 청구가 가능할까요? 결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 가능합니다!

예를 들어 A가 B에게 부동산을 임대했고, B가 다시 C에게 전대(재임대)했다고 가정해봅시다. A와 B 사이의 계약이 종료되어 A가 부동산을 돌려받아야 하는 상황에서, C가 실제로 살고 있다면 A는 C에게 직접 인도를 청구할 수 있을까요?

대법원은 이와 관련하여 중요한 판례를 남겼습니다. (대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다5813 판결, 대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결 참조)

불법점유로 인한 인도 청구와 약정에 따른 인도 청구는 다릅니다. 불법점유의 경우, 현재 실제로 점유하고 있는 직접점유자에게만 인도를 청구할 수 있습니다. 하지만 약정, 즉 계약에 따라 인도를 청구하는 경우에는 상대방이 직접점유자가 아니더라도, 간접점유자에게도 청구할 수 있습니다. 위의 예시에서 A는 C에게 직접 인도를 청구할 수 있다는 것입니다.

그러나 예외도 있습니다. 간접점유자가 다른 사람의 직접점유 때문에 부동산을 인도할 수 없는 경우에는 청구가 불가능합니다. 이때 '인도 불가능'이란 단순히 물리적으로 불가능한 경우만을 의미하는 것이 아닙니다. 사회 통념상, 그리고 거래 관행상 채권자가 채무자의 이행을 기대할 수 없는 경우까지 포함합니다. 예를 들어 C가 합법적인 전대차 계약을 통해 거주하고 있고, 그 계약 기간이 아직 남아있다면 A는 C에게 즉시 인도를 요구하기 어려울 것입니다.

정리하자면, 약정에 따른 부동산 인도 청구는 원칙적으로 간접점유자에게도 가능하지만, 간접점유자의 인도 이행이 사회 통념상 불가능한 경우에는 예외가 적용됩니다. 부동산 인도 문제로 어려움을 겪고 있다면 관련 판례를 참고하고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.