건물주 A씨는 세입자 B씨가 월세를 내지 않아 임대차 계약을 해지하고, 법원에서 건물 인도 판결까지 받았습니다. 하지만 집행관은 B씨가 건물을 점유하고 있는지 불분명하다며 인도 집행을 거부했습니다. 텅 빈 건물에 아무도 없었는데 왜 이런 일이 생겼을까요? 오늘은 집행관의 점유 확인 의무와 관련된 대법원 판결을 소개해드리겠습니다.
집행관, 점유 확인 제대로 했나요?
부동산 인도 집행은 채무자가 점유하고 있는 부동산을 빼앗아 채권자에게 넘겨주는 절차입니다 (민사집행법 제258조 제1항). 따라서 집행 대상은 당연히 집행권원에 표시된 채무자여야 하고, 제3자가 점유하고 있다면 인도 집행을 할 수 없습니다.
그렇기 때문에 집행관은 인도 집행을 시작하기 전에 채무자가 실제로 목적물을 점유하고 있는지 스스로 조사하고 판단해야 합니다. 단순히 주민등록표 등본이나 사업자등록증만 확인하는 것이 아니라, 실제 점유 상황과 간판, 상호, 영수증, 우편물, 납세고지서 등 다양한 자료를 종합적으로 검토해야 합니다. 특히 영업장의 경우, 사업자등록증 외에도 실제 영업 활동의 흔적들을 꼼꼼히 살펴봐야 하죠.
이의신청, 놓치지 마세요!
만약 집행관의 조사나 집행 절차에 문제가 있다고 생각된다면 이의신청(민사집행법 제16조)을 할 수 있습니다. 이의신청은 집행법원(집행관법 제7조)에 집행관의 감독을 요청하는 것과 같습니다. 집행법원은 이의신청이 들어오면 제출된 모든 자료를 바탕으로 이의신청이 정당한지 판단합니다.
이번 사례에서 A씨는 집행관이 점유자 확인을 소홀히 했다고 이의신청을 했습니다. A씨는 전기요금 체납 내역, B씨 명의의 납세고지서와 우편물, 건물 내부 사진 등을 증거로 제출하며 B씨가 여전히 건물을 점유하고 있음을 주장했죠. 대법원은 집행관이 A씨가 제출한 자료들을 충분히 검토하지 않고 성급하게 집행불능 결정을 내렸다고 판단했습니다. (대법원 2022. 4. 5. 자 2018그758 결정 등 참조)
결론적으로, 집행관은 형식적인 조사에 그치지 않고 다양한 정황을 종합하여 점유자를 정확히 확인해야 합니다. 만약 집행관의 조치에 이의가 있다면 적극적으로 이의신청을 통해 권리를 구제받아야 합니다.
민사판례
계약에 따라 부동산을 돌려달라고 요구할 때, 실제 점유자가 아닌 간접점유자에게도 청구할 수 있지만, 간접점유자가 다른 사람 때문에 부동산을 돌려줄 수 없는 상황이라면 청구할 수 없습니다.
상담사례
1심 승소 후 가집행으로 아파트를 인도받았으나, 항소심에서 점유 상실을 이유로 패소했는데, 이는 가집행 결과에 영향받지 않고 본안 판단을 해야 한다는 대법원 판례에 어긋나므로 상고해야 한다.
민사판례
1심에서 건물 인도 가집행이 이루어졌더라도, 항소심은 이에 영향받지 않고 다시 판단해야 합니다. 또한, 임차인이 계약 종료 후 건물을 점유했지만 실제로 사용·수익하지 않아 이득을 얻지 못했다면 부당이득반환의무가 없습니다.
상담사례
경매로 집주인이 바뀌고 인도명령을 받았을 경우, 전입신고와 실제 거주로 얻는 대항력, 그리고 확정일자가 근저당 설정일보다 앞서야 보증금을 지키고 계속 거주할 수 있다.
민사판례
법원의 확정판결에 따라 강제집행이 적법하게 끝났다면, 그 후에 그 판결이 잘못되었다거나 권리남용이라고 주장해도 강제집행의 효력 자체를 뒤집을 수 없다.
민사판례
건물 주인이 같은 건물 부분을 두 사람에게 임대하는 이중 임대차계약을 했을 때, 첫 번째 임차인이 건물 인도를 청구할 수 있는지, 그리고 두 번째 임대차계약이 무효인지에 대한 판례입니다. 결론적으로 첫 번째 임차인은 건물주에게 인도를 청구할 수 있지만, 두 번째 임차인이 장기간 점유하고 있는 등의 사정이 있다면 건물주의 인도 의무는 이행불능이 될 수 있습니다. 또한 이 사건에서는 두 번째 임대차계약이 무효라고 보기에는 증거가 부족하다고 판단했습니다.