내 담보, 누구 빚까지 책임져야 할까? - 근저당권과 채무인수 이야기

내 집을 담보로 친구가 돈을 빌렸는데, 갑자기 그 빚을 내가 떠안게 되었다면? 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 특히 나중에 내가 다른 빚을 지게 되었을 때, 처음 떠안았던 친구의 빚 때문에 내 집이 경매에 넘어간다면 더욱 억울할 것입니다. 오늘은 이와 관련된 근저당권과 채무인수에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

사례를 통해 알아보겠습니다.

철수(甲)는 영희(乙)가 은행(丙)에서 돈을 빌리는데, 자신의 집을 담보로 제공했습니다. 그러다 철수는 영희의 빚을 대신 갚기로 하고, 채무인수를 하여 근저당권의 채무자 이름을 자신으로 바꾸는 등기를 했습니다. (근저당권변경의 부기등기)

그 후 철수는 경제적으로 어려워져 같은 집을 담보로 민수(丁)에게 또 돈을 빌렸고, 은행(丙)에서도 추가로 대출을 받았습니다. 결국 철수는 영희에게서 넘겨받은 빚은 갚았지만, 민수와 은행에 대한 빚은 갚지 못하게 되었고, 민수가 철수의 집을 경매에 넘겼습니다.

이 경우, 철수가 은행에서 추가로 빌린 돈(새로운 채무)은 민수보다 먼저 배당받을 수 있을까요? 즉, 은행(丙)은 근저당권에 기반한 우선변제권을 주장할 수 있을까요?

정답은 NO! 입니다.

민법 제459조는 채무인수가 되면, 이전 채무에 대한 보증이나 제3자가 제공한 담보는 소멸한다고 규정하고 있습니다. 단, 보증인이나 제3자가 채무인수에 동의한 경우는 예외입니다. (민법 제459조)

대법원 판례에 따르면, 물상보증인(담보 제공자)이 채무인수에 동의한다는 것은 새로운 담보를 제공하겠다는 것이 아니라, 기존 담보를 계속 유지하겠다는 뜻입니다. 따라서 채무인수 후 변경된 근저당권은 처음 떠안은 빚(인수한 채무)만 담보하는 것이지, 그 이후에 새롭게 생긴 빚까지 담보하는 것은 아닙니다. (대법원 2000. 12. 26. 선고 2000다56204 판결, 대법원 2002. 11. 26. 선고 2001다73022 판결)

위 사례에서 철수는 영희의 빚을 인수하고 근저당권 변경등기를 했지만, 이는 영희의 빚만 담보하는 것이지, 이후 은행에서 추가로 빌린 돈까지 담보하는 것은 아닙니다. 따라서 은행은 민수보다 먼저 돈을 돌려받을 권리(우선변제권)가 없습니다.

결론적으로, 타인의 빚을 떠안을 때는 담보 제공과 관련된 법적 효과를 정확히 이해해야 합니다. 채무인수 후 새롭게 발생한 빚은 기존 담보의 효력이 미치지 않는다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.