내 땅, 도로 만든다더니 아파트가?! 환매권 행사, 언제까지 가능할까?

내 땅을 시청에서 도로를 만든다고 사갔는데, 갑자기 그 땅에 아파트가 들어선다면? 황당하겠죠? 이런 경우, 토지 원소유자는 환매권을 행사할 수 있습니다. 오늘은 환매권에 대해 자세히 알아보고, 언제까지 행사할 수 있는지 살펴보겠습니다.

사례를 통해 알아보는 환매권

A시는 도로 건설을 위해 김씨의 땅을 협의취득 방식으로 사들였습니다. 그런데 갑자기 이 땅이 택지개발예정지구에 포함되면서 B공사에 무상으로 양도되었고, 결국 아파트가 들어서게 되었습니다. 김씨는 당황스러운 상황에 처했지만, 다행히 환매권이라는 권리를 행사할 수 있습니다.

환매권이란?

공익사업을 위해 땅을 뺏긴 토지 소유자가, 사업 계획이 변경되거나 사업이 진행되지 않을 경우, 다시 자신의 땅을 되살 수 있는 권리입니다.

환매권 행사 기간은 언제까지?

대법원 2017. 3. 15. 선고 2015다238963 판결에 따르면, "구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률" (2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것) 제91조 제5항은 '환매권은 부동산등기법이 정하는 바에 의하여 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 된 때에는 제3자에게 대항할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 쉽게 말해, 땅의 소유권이 제3자에게 넘어가더라도, 원래 토지 소유자의 환매권은 유지된다는 의미입니다.

김씨의 경우처럼 땅이 도로 건설이 아닌 택지개발에 사용되면서 원래 목적대로 사용되지 않았기 때문에 김씨에게 환매권이 발생합니다. A시 앞으로 소유권 이전 등기가 마쳐졌기 때문에, 김씨는 환매권이 발생한 시점부터 제척기간(소멸시효와 유사한 개념)이 지나기 전까지 언제든지 환매권을 행사할 수 있고, B공사에게도 이를 주장할 수 있습니다. 즉, 이미 땅에 아파트가 들어섰더라도 김씨는 환매권을 행사할 수 있습니다.

핵심 정리

• 공익사업 목적으로 땅을 수용당했는데, 그 목적대로 사용되지 않으면 환매권 행사 가능!
• 환매권은 토지 소유권이 제3자에게 넘어가더라도 유효!
• 환매권 행사 기간은 환매권 발생 시점부터 제척기간 도과 전까지!

토지 수용과 관련된 문제는 복잡하고 어려울 수 있습니다. 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다. 이 글이 여러분의 궁금증 해결에 도움이 되었기를 바랍니다.