내 땅 위 무허가 건물, 새 땅 주인이 철거하라고 한다면?

내 땅에 내가 지은 무허가 건물, 새 땅 주인이 갑자기 철거하라고 한다면 어떻게 해야 할까요? 생각보다 복잡한 법적 문제가 숨어있을 수 있습니다. 오늘은 이런 곤란한 상황에 처했을 때 알아두어야 할 법적 지식을 쉽게 풀어 설명해 드리겠습니다.

사례

제 땅에 무허가 건물을 짓고 살다가, 땅만 A씨에게 팔았습니다. 건물 철거나 임대료에 대한 별도 약속은 없었고, 지금까지 무상으로 사용해 왔습니다. 그런데 최근 A씨에게 땅을 산 B씨가 제 무허가 건물은 불법이라며 철거를 요구합니다. B씨 말대로 철거해야 할까요?

무허가 건물이라도 함부로 철거할 수 없다!

결론부터 말씀드리면, 무허가 건물이라고 해서 무조건 철거해야 하는 것은 아닙니다. 핵심은 '관습법상 법정지상권'입니다. 대법원 판례에 따르면, 땅과 건물 주인이 같았다가 땅 주인만 바뀌는 경우, 건물 철거에 대한 별도 약정이 없다면 건물 주인은 관습법상 법정지상권을 취득합니다. (대법원 1991. 8. 13. 선고 91다16631 판결)

이 법정지상권은 건물 등기 여부나 허가 여부와 관계없이 인정됩니다. 즉, 내가 지은 무허가 건물이라면, 땅을 팔았더라도 계속 사용할 권리가 있다는 뜻입니다. 위 사례처럼 본인이 직접 건물을 지은 경우에 해당합니다.

땅 주인의 권리: 지료 청구

하지만 땅 주인도 권리가 있습니다. 새 땅 주인 B씨는 건물 철거는 요구할 수 없지만, **땅 사용료(지료)**를 청구할 수 있습니다. 법원에서 지료가 얼마인지 결정하면, 건물 주인은 그 금액을 지불해야 합니다. (대법원 1997. 12. 26. 선고 96다34665 판결)

지료를 내지 않으면 어떻게 될까?

만약 2년 이상 지료를 내지 않으면, 땅 주인은 법정지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. (민법 제287조) 이 경우 법원 판결에 따라 건물을 철거해야 할 수도 있습니다. (대법원 2005. 10. 13. 선고 2005다37208 판결)

법정지상권의 존속기간

법정지상권은 영원히 유지되는 것이 아닙니다. 건물의 종류에 따라 존속기간이 정해져 있습니다. (민법 제280조, 제281조)

• 석조, 벽돌조 등 견고한 건물: 최소 30년
• 그 외의 건물: 최소 15년

하지만 관습법상 법정지상권의 존속기간은 위 기간과 다를 수 있다는 대법원 판례도 있습니다. (대법원 1992. 6. 9. 선고 92다4857 판결)

주의! 무허가 건물을 산 경우는 다르다!

만약 본인이 땅과 함께 무허가 건물을 매수한 경우에는 위 사례와 다르게 법정지상권이 인정되지 않을 수 있습니다. 건물 소유권 이전 등기를 하지 않았다면, 건물에 대한 권리를 주장하기 어려울 수 있습니다. (대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다49000 판결, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2005다41153 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결)

결론적으로, 내 땅에 직접 지은 무허가 건물이라면, 땅을 팔았더라도 법정지상권을 주장하여 건물을 계속 사용할 수 있습니다. 하지만 새 땅 주인의 지료 청구에 응해야 하며, 지료를 내지 않으면 법정지상권이 소멸될 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 자신의 상황에 맞는 정확한 법률 조언은 전문가와 상담하는 것이 가장 좋습니다.