내 땅 위에 있는 건물, 그 안에 있는 사람 내보낼 수 있을까? (건물 공유 포함)

땅 주인과 건물 주인이 다를 때 발생하는 법적 분쟁은 흔하게 볼 수 있습니다. 특히 내 땅 위에 다른 사람 소유의 건물이 있을 때, 건물에서 나가라고 요구할 수 있을지 궁금해하는 분들이 많습니다. 오늘은 건물 소유자가 타인의 토지를 점유하고 있는 경우, 그리고 건물이 공유일 경우 토지 소유자의 권리에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례 소개

A씨는 경매를 통해 땅을 낙찰받았습니다. 그런데 그 땅 위에는 B회사 소유의 아파트가 있었습니다. A씨는 B회사를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송을 제기하여 승소했습니다. 하지만 판결 확정 후에도 B회사는 아파트 내 다목적실을 계속 점유했습니다. A씨는 B회사에 다목적실에서 퇴거하라고 요구할 수 있을까요?

대법원의 판단: 퇴거 요구 불가능

대법원은 A씨처럼 토지 소유자라도 자기 소유의 건물을 점유하고 있는 사람에게 건물에서 퇴거하라고 요구할 수 없다고 판결했습니다. 건물이 여러 사람이 공유하고 있는 경우에도 마찬가지입니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

1. 공유자의 권리: 민법 제263조에 따르면, 모든 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있습니다. 즉, B회사는 비록 다목적실의 일부 지분만 소유하고 있더라도, 다른 공유자와 마찬가지로 건물 전체를 사용할 권리가 있습니다. 이는 마치 자기 소유의 건물처럼 사용할 수 있다는 의미입니다. (민법 제263조)

2. 토지 소유자의 권한: 토지 소유자인 A씨는 토지에 대한 권리를 가지고 있지만, 건물 자체의 점유를 회복하거나 건물 공유자들의 사용 관계를 정할 권한은 없습니다. A씨는 건물 철거와 토지 인도를 요구할 수는 있지만, 건물에서 나가라고 요구할 수는 없습니다. 만약 퇴거 요구가 가능하다면, 토지 소유자가 건물의 점유를 마음대로 좌지우지할 수 있게 되어 부당한 결과를 초래할 수 있습니다.

3. 철거 판결의 효과: B회사가 철거 판결을 받았더라도, 다른 공유자가 철거하지 않는 한 건물 전체를 철거할 수 없습니다. B회사가 다목적실을 계속 점유하는 것은 건물 전체 철거가 불가능한 상황에 따른 어쩔 수 없는 결과일 뿐입니다. A씨는 건물 전체에 대한 철거 집행권원을 확보하여 철거를 진행하거나, 철거 전까지 토지 점유에 대한 부당이득반환을 청구하는 방법으로 권리 구제를 받을 수 있습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제213조 (소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익 및 처분할 권리가 있다.
• 민법 제214조 (소유권의 방해제거청구권) 소유자는 그 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다. 그 방해가 소유권 취득시에 존재한 경우에는 소유자는 그 방해로 인한 손해의 배상을 청구할 수 있고, 소유권 취득후에 그 방해가 생긴 경우에는 그 방해의 제거와 손해의 배상을 청구할 수 있다.
• 민법 제262조 (공유물의 관리) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자지분의 과반수로써 결정한다.
• 민법 제263조 (공유자의 사용, 수익) 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 사용, 수익할 수 있다. 그러나 공유물의 보존에 필요한 행위는 다른 공유자의 동의 없이 할 수 있다.
• 대법원 1999. 7. 9. 선고 98다57457, 57464 판결
• 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결

이처럼 내 땅 위에 다른 사람 소유의 건물이 있더라도, 건물에서 나가라고 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 특히 건물이 공유인 경우에는 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 관련 분쟁이 발생하면 법률 전문가의 도움을 받아 해결하는 것이 좋습니다.