내 땅인데… 건물 철거를 못한다고?! 과반수 지분과 점유취득시효 이야기

땅을 공동으로 소유하는 경우, 내 땅이지만 마음대로 할 수 없는 답답한 상황이 발생할 수 있습니다. 특히 누군가 내 땅에 무단으로 건물을 지었는데도 철거하지 못하는 경우도 있습니다. 오늘은 점유취득시효와 관련된 복잡한 사례를 통해 땅 지분과 건물 철거에 대한 이야기를 쉽게 풀어보겠습니다.

사례:

A씨는 5년 전, B씨로부터 495㎡ 땅의 5분의 1 지분을 샀습니다. 그런데 C씨가 그 땅의 5분의 3을 23년 동안 점유하고 있고, 그 위에 무허가 건물까지 지어놓았습니다. C씨는 오랜 기간 점유했으니 그 땅에 대한 권리를 주장하고 있습니다. 이 경우, C씨가 땅의 5분의 3 지분만 가지게 되더라도, A씨는 공유자로서 건물 철거를 요구할 수 있을까요?

법적인 이야기, 쉽게 풀어보면:

• 공유: 여러 사람이 하나의 물건을 공동으로 소유하는 것을 말합니다. 각자의 지분만큼 권리를 행사할 수 있습니다. (민법 제263조)
• 처분/변경: 공유물을 팔거나 용도를 바꾸는 등의 중요한 행위는 모든 공유자의 동의가 필요합니다. (민법 제264조)
• 관리: 공유물을 어떻게 사용하고 관리할지는 지분의 과반수로 결정합니다. 예를 들어, 주차장으로 사용할지, 텃밭으로 사용할지 등을 정하는 것입니다. (민법 제265조)
• 보존: 공유물이 훼손되지 않도록 유지하는 행위는 각 공유자가 할 수 있습니다. 예를 들어, 누수를 수리하거나 화재를 예방하는 등의 행위입니다. (민법 제265조)
• 점유취득시효: 일정 기간 동안 다른 사람의 땅을 점유하면, 그 땅의 소유권을 취득할 수 있는 제도입니다.

판례를 통해 알아보는 핵심:

대법원은 과반수 지분을 가진 공유자가 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하는 것을 정할 수 있다고 판단했습니다. 이는 공유물 관리 방법에 해당합니다. 다만, 그 사용 내용이 공유물의 기존 모습을 근본적으로 바꾸는 '처분'이나 '변경'에 해당해서는 안 됩니다. (대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결)

또한, 소수지분권자는 과반수 지분을 가진 시효취득자에게 건물 철거와 땅 인도를 요구할 수 없다고 판시했습니다. 즉, C씨가 점유취득시효로 땅의 5분의 3 지분을 취득할 수 있는 상황이라면, A씨는 C씨에게 건물 철거를 요구할 수 없습니다.

하지만, 땅을 두 사람이 2분의 1씩 똑같이 나눠 갖는 경우에는 한쪽이 다른 쪽의 동의 없이 땅을 독점적으로 사용할 수 없습니다. 이 경우, 다른 지분권자는 건물 철거와 땅 인도를 요구할 수 있습니다. (대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결)

결론:

이 사례에서 A씨는 C씨가 점유취득시효를 주장하여 5분의 3 지분을 얻게 될 경우, 건물 철거를 요구하기 어렵습니다. 과반수 지분을 확보한 C씨가 해당 토지의 사용·수익 방법을 결정할 권한을 가지기 때문입니다. 공유는 생각보다 복잡한 문제를 야기할 수 있으므로, 관련 법과 판례를 잘 이해하고 대처하는 것이 중요합니다.