땅 주인도 모르는 사이 내 땅에 누군가 건물을 지었다면?! 황당하고 억울한 상황이죠. 내 땅을 돌려받으려면 누구에게 책임을 물어야 할까요? 오늘은 이런 곤란한 상황에 처했을 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.
사례:
철수(甲)는 자기 소유의 땅에 영희(乙)가 허락도 없이 건물을 지은 것을 발견했습니다. 게다가 현재는 철수(丙)라는 사람이 영희(乙)에게 위임받아 그 건물을 사용하고 있습니다. 이런 경우 땅 주인인 철수(甲)는 누구에게 권리를 주장해야 할까요?
해결책:
이런 경우, 땅 주인인 철수(甲)는 건물을 직접 사용하고 있는 철수(丙)뿐만 아니라 건물의 주인인 영희(乙)에게도 권리를 주장할 수 있습니다.
법적으로는 이렇게 설명할 수 있습니다. 건물을 직접 사용하는 사람(직접점유자)과 건물의 주인(간접점유자) 모두 땅 주인에게 부당이득을 반환할 의무가 있습니다. 이 둘의 의무는 서로 겹치는 부분이 있는데, 이를 부진정연대채무라고 합니다. 즉, 한 사람이 땅 주인에게 부당이득을 반환하면 다른 사람의 의무도 함께 소멸하는 관계입니다.
따라서 땅 주인인 철수(甲)는 건물을 직접 사용하는 철수(丙)에게 건물 철거 및 부당이득반환을 청구할 수 있고, 동시에 건물 주인인 영희(乙)에게도 마찬가지로 청구할 수 있습니다.
관련 법률 및 판례:
민법 제741조 (부당이득의 내용) 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
대법원 2012. 9. 27. 선고 2011다76747 판결: 어떤 물건에 대하여 직접점유자와 간접점유자가 있는 경우 그에 대한 점유ㆍ사용으로 인한 부당이득의 반환의무는 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 서로 중첩되는 부분에 관하여는 일방의 채무가 변제 등으로 소멸하면 타방의 채무도 소멸하는 이른바 부진정연대채무의 관계에 있다.
정리:
내 땅에 허락 없이 건물이 지어졌다면, 건물을 직접 사용하는 사람과 건물 주인 모두에게 법적 책임을 물을 수 있습니다. 혼자 해결하기 어렵다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 내 재산권을 지키기 위해 적극적으로 대응하세요!
상담사례
내 땅에 허락 없이 지어진 건물은 건축자가 아닌 현재 점유하고 처분 권한을 가진 자에게 철거를 요구해야 한다.
상담사례
내 땅에 무단 건축물을 지은 사람이 건물을 매도한 경우, 현재 건물 소유주에게 철거를 요구해야 한다.
민사판례
내 땅에 허락 없이 건물을 지어서 내가 내 땅을 제대로 사용하지 못하게 하면, 건물 지은 사람은 내가 못 쓰게 된 땅에 대한 손해배상을 해야 한다. 심지어 법적으로 문제 없는 건물이라도, 그 건물 때문에 내 땅을 전혀 사용하지 못하게 된다면 건물 지은 사람은 내 전체 땅에 대한 손해배상을 해야 한다.
민사판례
등기되지 않은 건물을 산 사람도 건물이 있는 땅을 사용한 만큼 땅 주인에게 돈을 지불해야 한다. 건물을 지은 최초의 사람과 건물을 산 사람은 땅 주인에게 돈을 지불해야 할 의무가 함께 있는데, 땅 주인은 둘 중 누구에게든 돈을 모두 청구할 수 있다.
민사판례
법률상 원인 없이 타인의 건물을 점유하고 사용하더라도, '선의'로 점유한 사람은 그로 인해 얻은 이득을 반환할 필요가 없다.
민사판례
다른 사람 땅에 허가 없이 지은 건물(미등기 건물)은 그 건물을 실제로 마음대로 처분할 수 있는 사람이 철거해야 한다.