내 땅에 남이 무단으로 집을 지었어요! 철거는 누구에게 요구해야 할까요?

내 땅에 갑자기 누군가 집을 짓는다면? 상상만 해도 황당한 일입니다. 내 땅인데, 내 허락도 없이 건물이 떡하니 올라가 있다면 어떻게 해야 할까요? 더군다나 그 건물을 다른 사람에게 팔아버렸다면요? 오늘은 이런 답답한 상황에 대해 알아보겠습니다.

사례:

A라는 땅의 주인인 甲씨가 있습니다. 그런데 어느 날 乙씨가 甲씨의 허락도 없이 A땅에 건물을 지었습니다. 그것도 모자라 乙씨는 그 건물을 丙씨에게 팔아버렸습니다. 이럴 경우, 甲씨는 누구에게 건물 철거를 요구해야 할까요? 乙씨일까요? 아니면 丙씨일까요?

해결책:

답은 丙씨입니다. 丙씨는 현재 그 건물을 소유하고 있고, 실제로 건물을 처분할 수 있는 권한(사실상 처분권)을 가지고 있기 때문에 건물 철거 의무를 지게 됩니다.

그렇다면 乙씨는 어떨까요? 乙씨는 건물을 지었고, 甲씨의 소유권 행사를 방해한 것은 사실입니다. 하지만 乙씨는 이미 건물을 丙씨에게 팔아버렸기 때문에 더 이상 그 건물에 대한 권한이 없습니다. 즉, 현재는 건물에 대한 "방해 상태를 지배하는 지위"에 있지 않다는 것입니다. 따라서 乙씨에게는 건물 철거를 요구할 수 없습니다.

관련 법조항 및 판례:

• 민법 제214조 (소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익 및 처분할 권리가 있다.

• 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다34860 판결: 토지소유자가 그 지상건물의 소유자 또는 점유자를 상대로 건물철거 및 토지인도를 구하는 소송에 있어서, 건물의 철거는 토지의 인도와는 별개의 독립한 청구이고, 건물철거의무의 발생은 소유권침해행위시를 기준으로 하여 판단할 것이 아니라 건물철거청구 당시를 기준으로 하여 판단하여야 하며, 건물철거의무자는 건물철거 당시에 그 건물을 사실상 지배·관리하고 있는 자, 즉 사실상 처분권이 있는 자이다.

정리:

내 땅에 누군가 무단으로 건물을 짓고, 그 건물을 다른 사람에게 팔았다면, 현재 그 건물의 소유자이자 사실상 처분권을 가진 사람에게 건물 철거를 요구해야 합니다. 과거에 건물을 지었던 사람에게는 철거를 요구할 수 없습니다. 이러한 상황에 처하게 된다면 당황하지 말고, 법률 전문가의 도움을 받아 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다.