내 땅에 내 건물, 저당권 실행 후 지상권 소멸? 법정지상권으로 지킬 수 있을까요? 😰

내 땅에 건물을 짓고, 돈을 빌리면서 땅에 저당권을 설정했는데, 동시에 땅에 대한 지상권도 설정해줬다면 어떤 일이 벌어질까요? 만약 저당권이 실행되어 땅의 소유권이 다른 사람에게 넘어가면, 내 건물은 어떻게 될까요? 이런 상황에서 법정지상권이라는 제도가 중요한 역할을 합니다.

사례를 통해 알아보겠습니다.

철수는 자신의 땅에 건물을 지었습니다. 이후 돈이 필요해 은행에서 대출을 받으면서 땅에 저당권을 설정했습니다. 동시에 은행을 위해 땅에 대한 지상권도 설정해주었습니다. 그런데 대출금을 갚지 못해 저당권이 실행되었고, 땅의 소유권은 은행으로 넘어갔습니다. 이 과정에서 지상권도 소멸되었습니다. 이제 철수의 건물은 어떻게 될까요? 철수는 건물을 지키기 위해 법정지상권을 주장할 수 있을까요?

네, 가능합니다.

저당권 설정 당시 땅 위에 이미 건물이 존재하고, 건물을 철거하기로 하는 특약이 없었다면, 저당권 실행으로 지상권이 소멸하더라도 건물을 위한 법정지상권이 성립합니다. 즉, 철수는 땅 소유권이 은행으로 넘어갔더라도 건물을 유지하고 사용할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

법적 근거는 무엇일까요?

민법 제366조 (법정지상권)는 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에게 속한 경우에 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지료를 지급하고 그 건물을 철거하게 할 수 있다고 규정하면서, "저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우"를 법정지상권 성립 요건 중 하나로 명시하고 있습니다.

판례는 어떨까요?

대법원은 "대지에 대하여 저당권을 설정할 당시 저당권자를 위하여 동시에 지상권을 설정하여 주었다고 하더라도 저당권 설정 당시 이미 그 대지상에 건물을 소유하고 있고 그 건물에 관하여 이를 철거하기로 하는 등 특별한 사유가 없으며, 저당권의 실행으로 그 지상권도 소멸한 경우에는 건물을 위한 법정지상권이 발생한다"고 판시했습니다 (대법원 1991. 10. 11. 선고 91다23462 판결).

결론적으로, 저당권 설정 당시 지상권을 설정해주었다고 하더라도, 이미 건물이 존재하고 철거 특약이 없었다면 법정지상권이 성립하여 건물을 보호받을 수 있습니다. 다만, 구체적인 상황에 따라 법정지상권 성립 여부가 달라질 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.