저당권 실행 후에도 법정지상권은 살아있다!

땅 주인이 땅과 그 위에 있는 건물 모두를 가지고 있다가 땅을 담보로 돈을 빌리는 상황을 생각해 보세요. 이때 돈을 빌려주는 사람(저당권자)을 위해 땅에 대한 저당권과 함께 지상권까지 설정해주는 경우가 있습니다.

그런데 만약 땅 주인이 돈을 갚지 못해서 저당권이 실행되어 땅이 다른 사람에게 넘어가면 어떻게 될까요? 같이 설정되었던 지상권도 당연히 소멸될 것입니다. 그렇다면 건물 주인은 졸지에 땅을 사용할 권리를 잃고 건물을 철거해야 하는 걸까요?

항상 그런 것은 아닙니다!

이번 판례는 저당권 실행으로 지상권이 소멸했더라도 법정지상권이 성립될 수 있다는 것을 보여줍니다.

법정지상권이란, 토지와 건물 소유자가 원래 같았다가 저당권 실행 등의 이유로 소유자가 달라지게 된 경우, 건물 소유자를 보호하기 위해 법률로 인정하는 지상권입니다 (민법 제366조).

이 판례에서 법원은 저당권 설정 당시 지상권을 설정해 주었다는 사실만으로 법정지상권 발생을 막을 수는 없다고 판단했습니다. 건물 소유자가 건물을 철거하기로 약정한 등의 특별한 사유가 없다면, 저당권 실행으로 지상권이 소멸하더라도 건물을 위한 법정지상권은 여전히 인정된다는 것입니다.

즉, 땅 주인이 돈을 빌리면서 저당권과 함께 지상권을 설정해주었더라도, 저당권 실행 후에도 건물 소유자는 법정지상권을 통해 건물을 유지하고 사용할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

참고:

• 민법 제366조 (법정지상권) 저당물의 경매 기타 원인으로 토지와 그 지상건물이 다른 사람의 소유가 된 경우에는 건물소유자는 토지소유자에 대하여 지료를 지급하고 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득한다. 그러나 당시 건물의 소유자가 토지소유자에 대하여 채권을 가지고 있는 경우에는 그 채권을 변제받을 때까지는 지상권을 취득하지 아니한다.
• 대법원 1977.7.12. 선고 76다1078,1079 판결