내 땅은 경매됐는데 돈은 한 푼도 못 받았어요! (후순위저당권자의 대위)

내 땅이 경매로 넘어갔는데, 돈을 한 푼도 못 받았다면 얼마나 억울할까요? 오늘은 이런 상황에 부닥친 후순위저당권자를 위한 법적 구제 방법, 후순위저당권자의 대위에 대해 알아보겠습니다.

사례

철수(갑)는 영희(을)에게 3억 원을 빌려주고, 영희 소유의 아파트(A부동산)와 땅(B부동산)에 공동저당권을 설정했습니다. 즉, 두 부동산 모두 3억 원 채권의 담보가 된 것입니다. 이후 민수(병)는 영희에게 1억 원을 빌려주고 아파트(A부동산)에만 저당권을 설정했습니다. 그런데 영희가 빚을 갚지 못해 아파트(A부동산)만 경매에 넘어갔고, 3억 원에 낙찰되었습니다. 이 3억 원은 모두 철수에게 배당되었고, 민수는 한 푼도 받지 못했습니다. 이런 경우 민수는 어떻게 해야 할까요?

해결책: 후순위저당권자의 대위

다행히 민수에게는 법적인 구제 방법이 있습니다. 바로 후순위저당권자의 대위권입니다. 민법 제368조 제2항은 이런 경우를 대비해 후순위저당권자를 보호하고 있습니다.

민법 제368조 (공동저당)

① 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.

② 전항의 저당부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권 전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

이 법 조항에 따르면, 민수는 철수가 B부동산에서 받을 수 있었던 금액 한도 내에서 철수의 저당권을 대신 행사할 수 있습니다.

구체적인 계산

만약 A부동산과 B부동산의 가치가 각각 2억 원, 1억 원이었다면, 철수는 원래 A부동산에서 2억 원, B부동산에서 1억 원을 배당받을 수 있었습니다(민법 제368조 제1항). 하지만 A부동산에서만 3억 원을 전액 배당받았기 때문에, B부동산에서 받을 수 있었던 1억 원에 대해 민수가 철수의 권리를 대신 행사할 수 있는 것입니다. 즉, 민수는 B부동산에 대해 1억 원의 저당권을 행사할 수 있게 됩니다.

정리

후순위저당권자는 선순위저당권자가 공동저당 부동산 중 일부에서만 배당받아 다른 부동산에서 배당받지 못한 금액 한도 내에서, 선순위저당권을 대위행사 할 수 있습니다. 이를 통해 후순위저당권자의 권리를 보호하고 공평한 배당을 실현할 수 있습니다.

참조: 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률적 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하시기 바랍니다.