후순위 근저당권자가 경매 신청?! 내 근저당권은 어떻게 되나요?

내 땅에 여러 사람의 근저당이 설정되어 있는데, 갑자기 후순위 근저당권자가 경매를 신청했다면? 선순위 근저당권자인 나의 권리는 어떻게 될까요? 오늘은 이런 곤란한 상황에 대해 알아보겠습니다.

사례를 통해 쉽게 이해해 봅시다!

철수는 영희에게 5억 원을 빌리고 자신의 땅에 근저당권을 설정해 주었습니다. 이후 철수는 민수에게 3억 원을 추가로 빌리면서 같은 땅에 후순위 근저당권을 설정했습니다. 그런데 철수가 돈을 갚지 못하자, 후순위 근저당권자인 민수가 경매를 신청했습니다. 이때 선순위 근저당권자인 영희의 돈은 언제까지, 얼마나 받을 수 있을까요?

핵심은 '경락대금 완납 시점'입니다!

이런 경우, 선순위 근저당권자의 채권액이 언제 확정되는지가 중요합니다. 왜냐하면 경매로 땅이 팔린 돈에서 각 근저당권자에게 순서대로 돈을 나눠주기 때문이죠. 만약 경매 절차 중에 선순위 근저당권자의 채권액이 계속 늘어난다면, 후순위 근저당권자는 예상보다 적은 돈을 받거나 아예 못 받을 수도 있습니다.

대법원은 이러한 문제에 대해 명확한 기준을 제시했습니다. 바로 "경락인이 경락대금을 완납한 때" 에 선순위 근저당권의 피담보채권이 확정된다는 것입니다. 즉, 경매로 땅을 낙찰받은 사람이 돈을 모두 납부하는 순간, 그때까지 발생한 이자 등을 모두 포함한 금액이 최종적으로 영희가 받을 수 있는 돈이 됩니다.

(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다26085 판결)

왜 이런 판결이 나왔을까요?

이 판결은 선순위 근저당권자와 후순위 근저당권자 모두의 이익을 균형 있게 고려한 결과입니다. 후순위 근저당권자는 경매 신청 시점을 기준으로 배당금을 예측할 수 있어야 하고, 선순위 근저당권자는 자신의 권리를 최대한 보호받아야 합니다. "경락대금 완납 시점"을 기준으로 채권액을 확정하면, 선순위 근저당권자는 경매 절차 진행 중 발생하는 이자 등을 포함하여 최대한의 채권을 확보할 수 있고, 후순위 근저당권자도 예측 불가능한 손해를 입지 않게 됩니다.

관련 법 조항

• 민사소송법 제608조 제2항: 저당물의 경매절차는 저당권자의 채권의 존부나 그 범위에 영향을 미치지 아니한다.
• 민사소송법 제728조: 저당물의 경매로 저당권은 소멸한다.
• 민사소송법 제605조: 채권자는 채권자목록에 기재되어 있는 채권에 대하여 배당요구를 하여야 한다. 그러나 저당권자는 배당요구를 하지 아니하여도 당연히 배당을 받는다.

정리하자면, 후순위 근저당권자가 경매를 신청했더라도 선순위 근저당권자는 경락대금 완납 시점까지 발생한 채권을 모두 회수할 수 있습니다. 다만, 채권최고액을 넘는 부분은 회수할 수 없다는 점을 기억해야 합니다. 근저당 설정 시 채권최고액을 신중하게 정하는 것이 중요한 이유입니다.