토지 수용 과정에서 가장 중요한 것 중 하나가 바로 보상금 산정입니다. 보통은 비슷한 특징을 가진 다른 땅(표준지)의 가격을 기준으로, 수용되는 땅의 위치, 모양, 용도 등을 비교해서 보상금을 정합니다. 그런데 만약 내 땅이 그 기준이 되는 표준지라면 어떨까요? 비교할 대상이 없는데 어떻게 보상금을 정하는 걸까요?
이런 상황에 대한 대법원의 판단이 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 수용되는 땅 자체가 표준지라면, 다른 표준지와 비교하는 절차는 필요하지 않습니다. 표준지와의 비교는 수용되는 땅과 특징이 유사한 다른 땅을 기준으로 가격을 정하기 위한 것이기 때문에, 수용 대상이 이미 표준지라면 비교 자체가 의미가 없기 때문입니다.
쉽게 설명하자면, 키를 측정할 때 기준이 되는 자가 있는데, 만약 자 자체의 길이를 재야 하는 상황이라면 다른 자와 비교할 필요가 없겠죠? 이와 마찬가지로 내 땅이 이미 다른 땅의 가격을 정하는 기준인 표준지라면, 다른 표준지와 비교할 필요 없이 그 자체의 가치를 평가하여 보상금을 산정하게 됩니다.
이러한 원칙은 (토지수용법 제46조 제2항) 에 근거하고 있으며, 대법원 판례 (대법원 1987.12.8. 선고 87누128 판결) 에서도 확인된 바 있습니다. 본문에 언급된 서울고등법원 판결(서울고등법원 1995.1.18. 선고 94구20282 판결) 역시 이러한 대법원 판례에 따라 수용 대상 토지가 표준지인 경우 표준지 비교를 하지 않은 감정평가를 정당하다고 판단했습니다.
즉, 내 땅이 표준지라면 다른 땅과 비교하지 않고, 그 땅 자체의 가치를 기준으로 보상금이 산정된다는 점을 기억해 두시면 좋겠습니다.
일반행정판례
토지 수용 시, 수용 대상 토지와 표준지가 다르더라도, 일정 요건을 충족하면 표준지의 기준지가를 보상액 산정 기준으로 삼아야 한다.
일반행정판례
토지 수용 시 보상금을 정할 때는 수용되는 토지와 가까운(3km 이내) 유사한 토지를 표준지로 삼아야 하며, 만약 그 범위 안에 적절한 표준지가 없다면 3km 밖의 토지를 표준지로 사용할 수 없고 다른 일반적인 보상액 산정 방법을 따라야 합니다. 또한, 보상금 산정 기준을 잘못 적용한 이의재결은 그 결과가 더 많더라도 취소될 수 있습니다.
일반행정판례
토지 수용 시 보상액을 평가할 때, 여러 개의 표준지를 사용하거나 수용 대상 토지와 지목이 다른 토지를 표준지로 사용하면 안 된다. 또한, 수용 전까지 수용 토지와 한 필지였던 땅의 거래가격을 참고할 때는 개별적인 요소 비교를 생략할 수 있다.
일반행정판례
토지 수용 보상금을 계산할 때는 수용 재결 당시의 토지 상태를 기준으로 해야 하며, 수용 재결 이후 공시된 지가라도 공시 기준일이 수용 재결 전이면 해당 공시지가를 기준으로 보상액을 산정해야 한다.
일반행정판례
토지 수용 시 보상액을 정하는 감정평가가 적법하려면, 어떤 땅을 기준으로 삼았는지 명확해야 하고, 실제 거래 가격 등을 제대로 고려해야 하며, 왜 기준 땅과 가격이 다른지 구체적으로 설명해야 합니다.
일반행정판례
토지 수용 보상금을 계산할 때, 기준이 되는 표준지와 비슷한 토지를 잘못 골라 비교하면 보상금 산정이 위법하게 됩니다. 보상액 평가 기준 자체가 잘못되었다면, 설령 결과적으로 보상액이 더 많더라도 재결은 취소될 수 있습니다.