내 땅이라고 믿고 점유했는데, 타주점유일까? 자주점유 추정과 그 번복에 관하여

오늘은 부동산 점유와 관련된 중요한 판례를 소개해드리려고 합니다. 특히 자주점유 추정과 공유토지 점유에 대한 내용을 다룹니다.

자주점유란? 쉽게 말해, 마치 내 땅처럼 사용하고 관리하는 것을 말합니다. 법적으로는 소유의 의사를 가지고 점유하는 것을 의미합니다. 반대로 타주점유는 소유의 의사 없이, 예를 들어 빌려 쓰거나 맡아서 관리하는 것처럼 점유하는 것을 말합니다.

**자주점유 추정(민법 제197조 제1항)**이란 부동산 점유의 권원, 즉 점유하게 된 이유가 불분명할 때에는 일단 점유자를 소유의 의사로 점유하는 자주점유자로 추정한다는 원칙입니다. 이 추정 덕분에 점유자는 복잡한 법적 절차 없이도 자신의 점유를 보호받을 수 있는 경우가 많습니다.

그런데 이 자주점유 추정이 항상 유지되는 것은 아닙니다. 점유자가 스스로 자주점유의 권원(예: 매매, 증여)을 주장했지만, 그 주장이 법원에서 받아들여지지 않았다고 해서 바로 자주점유 추정이 번복되고 타주점유로 바뀌는 것은 아닙니다. 즉, 권원 주장의 실패 ≠ 자주점유 추정 번복 입니다.

자주점유 추정이 번복되려면, 객관적인 사정을 통해 점유자가 소유의 의사가 없었다고 볼 만한 충분한 증거가 있어야 합니다. 예를 들어 점유자가 진정한 소유자라면 하지 않았을 행동을 하거나, 반대로 소유자라면 당연히 했을 행동을 하지 않은 경우 등이 이에 해당할 수 있습니다.

공유토지의 경우는 어떨까요? 원칙적으로 공유자 1명이 토지 전체를 점유하더라도, 다른 공유자의 지분 범위 내에서는 타주점유로 봅니다. 그러나 공유자들이 토지를 분할하기 전에, 각자 특정 부분을 자신이 소유하게 될 것이라고 믿고 그 부분에 해당하는 지분만큼 소유권이전등기를 마쳤다면, 설령 등기부상 공유지분권자로 되어 있더라도 그 점유를 타주점유라고 볼 수는 없습니다. (대법원 1996. 3. 22. 선고 95다53768 판결, 대법원 2007. 3. 29. 선고 2006다79995 판결 참조)

이번 판례(대법원 2018.10.11. 선고 2018다221412 판결)에서 대법원은 원심이 이러한 법리를 제대로 적용하지 않고 자주점유 추정의 번복 여부를 판단했다는 이유로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다. 특히, 등기부상 공유자로 되어 있지만 토지의 특정 부분을 자신이 소유할 것이라고 믿고 점유한 경우, 자주점유 추정이 번복되는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 점을 강조했습니다. (관련 판례: 대법원 2000. 3. 16. 선고 97다37661 전원합의체 판결, 대법원 2002. 2. 26. 선고 99다72743 판결, 대법원 2014. 8. 26. 선고 2013다9888 판결 참조)