내 땅인 듯 내 땅 아닌 내 땅 위의 내 집, 법정지상권 이야기

땅을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우가 종종 있습니다. 단순히 지분만 나눠가진 경우도 있지만, 마치 내 땅처럼 각자 구역을 정해 독립적으로 사용하는 경우도 있죠. 이런 상황에서 땅 위에 집을 짓고, 그 땅에 돈을 빌리면서 저당권을 설정했다가 경매로 땅 주인이 바뀌면 어떻게 될까요? 내 집은 어떻게 되는 걸까요? 오늘은 이런 걱정을 덜어줄 '법정지상권'에 대해 알아보겠습니다.

사례를 통해 알아보는 법정지상권

X라는 땅을 갑, 을, 병 세 사람이 공동으로 소유하고 있다고 가정해봅시다. 등기부등본상으로는 공유지만, 실제로는 각자 자기 땅처럼 구역을 나눠 사용하고 있었습니다. 각자 자기 구역에 집도 지어 살고 있었죠. 그런데 이 세 사람이 X땅 전체에 대해 은행에서 돈을 빌리고 저당권을 설정했습니다. 이후 빚을 갚지 못해 경매로 땅이 다른 사람에게 넘어갔습니다. 이 경우 갑, 을, 병은 집을 잃게 되는 걸까요?

다행히 이런 경우를 대비한 제도가 있습니다. 바로 법정지상권입니다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리입니다.

구분소유적 공유관계와 법정지상권

갑, 을, 병처럼 등기부상으로는 공유이지만 실제로는 각자 자기 땅처럼 사용하는 경우를 '구분소유적 공유관계'라고 합니다. 이런 경우, 비록 토지 전체에 저당권이 설정되었더라도 각자의 건물과 그에 해당하는 토지 부분은 마치 각자 단독 소유인 것처럼 취급됩니다. 따라서 경매로 땅 주인이 바뀌더라도, 갑, 을, 병은 각자 자기 집에 대한 법정지상권을 취득하여 계속 거주할 수 있습니다.

이와 관련된 대법원 판례가 있습니다. 대법원은 "공유로 등기된 토지의 소유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 공유자 중 1인이 소유하고 있는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에 있어서는 그 공유자의 단독소유로 되었다 할 것이므로… 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우에도 마찬가지"라고 판시했습니다 (대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결).

결론

갑, 을, 병의 사례처럼 구분소유적 공유관계에 있는 토지에 각자 건물을 소유하고, 토지 전체에 저당권이 설정된 후 경매로 소유자가 바뀐 경우에도 법정지상권이 성립합니다. 따라서 새로운 토지 소유자에게 토지 사용료를 지불하면서 계속해서 집에서 살 수 있습니다. 물론, 법정지상권의 성립 요건은 복잡하고 다양하므로 구체적인 상황에 따라 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.