땅 주인과 건물 주인이 달라졌을 때, 법정지상권은 언제 생길까?

토지와 건물의 주인이 같았던 경우 땅과 그 위에 있는 건물의 주인이 같을 때, 그 땅과 건물에 저당권이 설정된 후 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우를 생각해 봅시다. 이후 저당권 때문에 경매가 진행되어 땅과 새 건물의 주인이 서로 달라졌다고 가정해 보겠습니다. 이때, 새 건물의 주인은 땅 주인에게 건물을 유지하기 위해 땅을 사용할 권리인 법정지상권을 주장할 수 있을까요?

이번 판례(대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결)에서는 **"법정지상권이 성립하지 않는다"**라고 판결했습니다.

법정지상권이란? 민법 제366조에 따르면, 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자를 보호하기 위해 건물 소유자에게 토지를 사용할 수 있는 권리를 인정하는 제도입니다. 하지만, 이번 사례처럼 건물이 새로 지어진 경우에는 적용되지 않습니다.

왜 법정지상권이 성립하지 않을까요? 기존 건물이 있을 때는 저당권 설정 당시 그 건물을 위한 토지 사용권까지 고려되었다고 볼 수 있습니다. 하지만 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우, 저당권 설정 당시에는 새 건물의 존재 자체가 없었기 때문에, 토지 사용권에 대한 묵시적인 합의가 있었다고 보기 어렵습니다. 즉, 새 건물에 대한 법정지상권을 인정하게 되면, 저당권자의 이익을 부당하게 침해할 수 있기 때문입니다.

판례의 핵심: 토지와 건물의 주인이 같았더라도, 저당권 설정 후 건물이 철거되고 새로 지어진 경우, 단순히 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로는 법정지상권이 성립하지 않습니다. 새 건물 소유자가 토지 소유자와 저당권자에게 새 건물에 대한 저당권을 설정해주는 등의 특별한 약정이 없는 한 법정지상권은 인정되지 않는다는 것입니다.

결론: 토지와 그 위 건물에 저당권이 설정되어 있는 경우, 건물을 새로 짓기 전에 저당권자와 토지 소유자(경매로 소유자가 변경된 경우에는 새로운 토지 소유자)와 토지 사용에 대한 명확한 합의를 하는 것이 중요합니다. 그렇지 않으면, 나중에 건물을 철거해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

(참고) 민법 제366조, 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결