내 땅인 줄 알았는데… 등기부취득시효, 나도 주장할 수 있을까?

내 땅이라고 믿고 있었는데, 갑자기 소유권을 잃을 위기에 처했다면 얼마나 당황스러울까요? 오늘은 등기부취득시효와 관련된 사례를 통해 여러분의 궁금증을 해소해 드리겠습니다.

사례

A씨는 B씨로부터 땅(X토지)을 사고 소유권이전등기도 마쳤습니다. 그 후 7년 동안 X토지를 소유하다가 저에게 팔았고, 저는 A씨로부터 소유권이전등기를 넘겨받았습니다. 제가 토지를 넘겨받은 지 3년이 지난 시점에서 A씨와 B씨 사이의 매매계약이 무효라는 사실이 밝혀졌습니다. 결국 A씨 명의의 소유권이전등기도 무효가 되어 저는 X토지에 대한 소유권을 잃고 원래 주인인 B씨에게 땅을 돌려줘야 할 상황에 놓였습니다.

그런데 민법 제245조 제2항에 따르면 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 선의*·무과실**로 부동산을 점유할 경우 소유권을 취득할 수 있다고 알고 있습니다. 저는 A씨가 소유자로 등기되었던 7년의 기간을 합쳐서 등기부 취득시효를 주장할 수 있을까요?

(*선의: 사실과 다른 것을 사실이라고 믿는 것, **무과실: 조금만 주의했더라면 진실을 알 수 있었는데도 알지 못한 것)

해설

결론부터 말씀드리면, A씨의 등기 기간을 합산하여 등기부취득시효를 주장할 수 있습니다!

등기부취득시효(민법 제245조 제2항)는 부동산의 소유자로 등기된 사람이 10년간 선의·무과실로 그 부동산을 점유하면 진정한 소유권을 취득하는 제도입니다. 이 제도의 핵심은 등기와 점유, 두 가지 요건이 모두 충족되어야 한다는 것입니다.

쟁점은 등기 기간의 승계를 인정할 수 있느냐입니다. 민법 제199조는 점유취득시효(20년 점유)에서 점유 기간의 승계를 인정하고 있습니다. 하지만 등기부취득시효의 경우 등기 기간 승계에 대한 명확한 법 규정이 없어 과거에는 논란이 있었습니다.

과거 대법원(1985. 1. 29. 선고 83다카1730판결)은 등기부취득시효의 요건인 10년의 점유와 등기는 동시에 존재해야 한다고 판단하여 등기의 승계를 부정했습니다. 그러나 이후 대법원은 입장을 바꾸어 등기의 승계를 인정하는 판결(1989. 12. 26. 선고 87다카2176판결)을 내렸습니다. 변경된 입장의 근거는 다음과 같습니다.

• 등기와 점유는 권리의 외관을 나타내는 방법으로 동등한 가치를 지니므로, 점유의 승계에 관한 민법 제199조를 등기에 유추 적용하는 것이 타당하다.
• 등기부취득시효 제도를 도입하면서 요건을 엄격하게 정한 입법 취지를 고려할 때 등기의 승계를 인정해야 한다.
• 등기에 공신력을 부여하지 않는 현행법 체계에서 등기를 믿고 부동산을 취득한 사람을 보호해야 한다.

따라서 사례에서 질문자는 A씨의 7년 등기 기간을 승계받아 자신이 3년을 점유한 기간과 합산하여 10년의 등기 요건을 충족하게 됩니다. 질문자는 등기부취득시효를 통해 소유권을 취득하고 B씨에게도 그 소유권을 주장할 수 있습니다.

주의사항

등기부취득시효를 주장하기 위해서는 선의, 무과실 요건을 입증해야 합니다. 단순히 몰랐다는 주장만으로는 부족하고, 적극적으로 주의를 기울였음에도 불구하고 진실을 알 수 없었음을 증명해야 합니다. 구체적인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.