내 땅인 줄 알았는데...? 등기부취득시효, 알고보면 쉽게 풀어드립니다!

내 땅이라고 믿고 오랫동안 사용했는데, 갑자기 누군가 나타나 소유권을 주장한다면? 정말 억울하겠죠? 이럴 때 "등기부취득시효"라는 제도가 도움이 될 수 있습니다. 내 땅이 아닌 줄 알았던 땅도, 일정 조건을 만족하면 내 땅으로 만들 수 있는 제도입니다. 오늘은 등기부취득시효, 특히 등기 요건에 대해 자세히 알아보겠습니다.

등기부취득시효란 무엇일까요?

쉽게 말해, 남의 땅이라도 내 땅처럼 10년 동안 점유하면 내 땅으로 만들 수 있는 제도입니다. 물론, 아무 땅이나 다 되는 것은 아니고, 등기가 되어 있어야 하고, 선의, 무과실로 평온, 공연하게 점유해야 합니다. 마치 내 땅인 것처럼 사용해야 한다는 것이죠. 관련 법 조항은 민법 제245조 제2항입니다. "부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다"라고 규정되어 있습니다.

그럼 등기는 어떤 등기여야 할까요? 무효인 등기도 될까요?

등기부취득시효의 요건 중 하나인 등기는 부동산등기법 제15조의 1부동산 1용지주의에 위배되지 않는 등기여야 합니다. (대법원 1998.7.14.선고 97다34693판결) 즉, 한 필지의 땅에 여러 개의 등기가 존재해서는 안 된다는 의미입니다.

더 중요한 것은, 등기가 반드시 유효할 필요는 없다는 점입니다! 등기가 무효라도 등기부취득시효를 주장할 수 있습니다. (대법원 1998. 1. 20. 선고 96다48527 판결) 즉, 원래 소유자가 아닌 사람의 이름으로 등기가 되어 있더라도, 10년 동안 선의, 무과실로 점유했다면 소유권을 취득할 수 있다는 것입니다. 여기서 선의, 무과실은 등기가 아니라 점유에 관한 것입니다. 즉, 자신이 점유를 시작할 당시 진정한 소유자가 누구인지 몰랐고, 알 수도 없었어야 합니다.

하지만 예외도 있습니다.

만약 같은 땅에 두 개의 소유권보존등기가 존재하는 경우, 먼저 된 등기가 유효하다면 나중에 된 등기를 기준으로 등기부취득시효를 주장할 수 없습니다. (대법원 1996.10.17.선고 96다12511 판결). 이 경우, 먼저 된 등기가 무효임을 입증해야 합니다.

등기부취득시효는 복잡한 법리와 판례가 얽혀있는 만큼, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이 글이 등기부취득시효를 이해하는데 도움이 되었으면 합니다.