내 땅인데 왜 못 쓰죠? - 공유토지 시효취득과 인도청구

땅을 오랫동안 사용하면 내 땅이 된다는 '시효취득', 들어보셨나요? 여러 사람이 함께 땅을 소유하는 공유토지에서도 시효취득이 가능할까요? 그리고 시효취득을 주장하는 사람에게 공유지분을 산 사람은 자신의 땅이라고 주장하며 나가라고 할 수 있을까요? 오늘은 이런 복잡한 상황에 대해 알아보겠습니다.

사례:

갑, 을, 병 세 사람이 X라는 땅을 1/3씩 공동으로 소유하고 있습니다. A라는 사람이 X땅을 오랫동안 점유하여 시효취득 요건을 충족했습니다. 하지만 아직 소유권이전등기를 하기 전에, 정이라는 사람이 병으로부터 그의 1/3 지분을 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 경우 정은 A에게 "내 땅이니 나가라"라고 주장하며 땅을 돌려받을 수 있을까요?

정답은 '아니오'입니다.

정처럼 공유토지의 일부 지분을 취득한 사람이 시효취득자에게 땅을 비워달라고 요구할 수 있는지에 대해 대법원은 명확한 입장을 밝히고 있습니다. 핵심은 과반수 지분입니다.

시효취득으로 땅의 소유권을 얻으려면 법정 요건을 충족한 점유를 일정 기간 계속해야 합니다. 이 기간을 채운 A는 소유권이전등기를 통해 X땅의 소유자가 될 수 있는 지위에 있습니다. 만약 A가 갑이나 을의 지분을 추가로 매수한다면 과반수 지분을 확보하게 되겠죠.

이런 상황에서 정처럼 소수 지분(1/3)을 가진 사람은 과반수 지분을 확보할 수 있는 지위에 있는 A에게 땅을 비워달라고 요구할 수 없습니다. 즉, 정은 자신의 1/3 지분을 주장하며 A에게 X땅 전체를 비워달라고 할 수 없다는 것입니다.

관련 법률 및 판례:

• 민법 제245조 (점유취득시효) 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
• 대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638 판결: 공유토지에 관하여 점유취득시효가 완성된 후 취득시효 완성 당시의 공유자들 일부로부터 과반수에 미치지 못하는 소수 지분을 양수 취득한 제3자는 나머지 과반수 지분에 관하여 취득시효에 의한 소유권이전등기를 경료받아 과반수 지분권자가 될 지위에 있는 시효취득자(점유자)에 대하여 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 청구할 수 없다.

결론:

공유토지에서 시효취득은 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있습니다. 특히 시효취득을 주장하는 사람과 새롭게 지분을 취득한 사람 사이의 분쟁에서는 '과반수 지분 확보 가능성'이 중요한 판단 기준이 된다는 점을 기억해야 합니다. 만약 이와 비슷한 상황에 처해 있다면 전문가의 도움을 받아 신중하게 대처하는 것이 좋습니다.