내 땅인데, 다른 사람이 담보로 대출을 받았다고?! (무권리자 처분 추인)

세상에 이런 일이! 내 땅인데, 나도 모르는 사이에 다른 사람이 내 땅을 담보로 대출을 받았다면 어떻게 될까요? 상상만 해도 아찔한 상황인데요. 오늘은 이런 황당한 사건에 대해 법적으로 어떻게 해결되는지 알아보겠습니다.

사례:

철수(甲)는 본인 소유의 땅을 가지고 있습니다. 그런데 영희(乙)가 철수 몰래 이 땅을 담보로 은행(丙)에서 대출을 받았습니다. 영희는 철수의 땅에 대해 아무런 권리도 없는 무권리자입니다. 나중에 이 사실을 알게 된 철수는 깜짝 놀랐지만, 여러 가지 사정으로 인해 영희의 행동을 추인(인정하고 받아들임)하기로 했습니다. 이 경우 은행은 "철수가 영희의 행동을 추인했으니, 처음부터 담보 설정 계약이 유효했다"라고 주장할 수 있을까요?

법적인 해석:

이런 경우, 법원은 무권리자의 행위를 권리자가 추인하면, 마치 대리인이 본인의 허락 없이 계약을 맺은 후 본인이 이를 추인한 것과 비슷한 상황으로 봅니다. 따라서 무권대리에 관한 법 조항(민법 제130조, 제133조)을 유추 적용합니다.

• 민법 제130조 (대리권 없는 자의 계약의 효력) 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 계약을 한 경우에 계약의 효력은 본인이 확답할 때까지 정지된 상태이다.
• 민법 제133조 (추인의 효력) 본인이 무권대리인의 행위를 추인하면 그 효력은 처음부터 본인에게 귀속된다.

즉, 철수가 영희의 행위를 추인하면, 영희가 은행과 맺은 담보 설정 계약의 효력은 철수가 추인한 시점이 아니라, 계약이 처음 체결된 시점으로 소급하여 철수에게 적용됩니다.

대법원도 이러한 입장을 지지하고 있습니다.(대법원 2017.6.8, 선고, 2017다3499, 판결)

결론:

따라서 위 사례에서 은행은 철수가 영희의 행위를 추인했으므로, 담보 설정 계약이 처음부터 유효했다고 주장할 수 있습니다. 이처럼 무권리자의 행위 추인은 법적으로 복잡한 문제를 야기할 수 있으므로, 자신의 재산권을 보호하기 위해서는 항상 주의를 기울여야 합니다.