내 땅인데 등기는 아직… 10년 넘었는데 괜찮을까요? (feat. 전전매매)

땅을 샀는데 등기가 아직 안 됐다면? 그것도 10년도 넘었다면? 게다가 내가 산 사람도 이전 주인에게 등기를 못 받은 상태라면? 머리가 복잡해지고 불안한 마음이 들 수밖에 없습니다. 오늘은 이런 상황, 바로 전전매매 상황에서 등기청구권과 소멸시효에 대해 알아보겠습니다.

사례를 하나 들어볼게요.

• 乙이 丙에게 임야를 팔고 넘겨줬습니다. (등기는 아직)
• 丙은 다시 甲에게 이 임야를 팔고 넘겨줬습니다. (등기는 역시 아직)

이런 경우, 甲은 땅을 사용하고 있지만 등기가 없어 진짜 주인이라고 말하기 어렵습니다. 그런데 丙이 乙에게 등기를 넘겨받지 못한 채 시간이 10년 이상 흘렀다면 어떻게 될까요? 10년이면 보통 소멸시효가 완성되는 기간이라 걱정이 될 수밖에 없습니다.

핵심은 '점유'입니다.

민법 제162조 제1항은 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다고 규정하고 있습니다. 그렇다면 땅을 사고 10년 넘게 등기를 넘겨받지 못했다면 소멸시효 때문에 등기를 청구할 권리가 사라질까요?

다행히, 대법원은 이런 경우에도 등기청구권은 유지된다고 판단했습니다. 핵심은 '점유' 입니다. 땅을 실제로 사용·수익하고 있다면, 등기 이전을 적극적으로 요구하지 않았더라도 소멸시효가 진행되지 않는다는 것이죠. 다른 사람에게 다시 팔고 점유를 넘겨준 경우에도 마찬가지입니다.

대법원은 "부동산의 매수인이 그 부동산을 인도받은 이상 이를 사용·수익하다가 그 부동산에 대한 보다 적극적인 권리 행사의 일환으로 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고 그 점유를 승계하여 준 경우에도 그 이전등기청구권의 행사 여부에 관하여 그가 그 부동산을 스스로 계속 사용·수익만 하고 있는 경우와 특별히 다를 바 없으므로 위 두 어느 경우에나 이전등기청구권의 소멸시효는 진행되지 않는다고 보아야 한다."라고 판시했습니다. (대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결)

결론적으로, 위 사례에서 甲은 丙을 대위하여 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 10년이 넘었다고 해서 너무 걱정하지 마세요! 물론, 최대한 빨리 등기를 넘겨받는 것이 가장 좋습니다. 전문가와 상담하여 안전하게 소유권을 확보하는 방법을 찾는 것을 추천합니다.