내 땅인데 맘대로 못 쓴다고? 공유부동산 임대, 주의하세요!

땅을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우가 종종 있습니다. 이런 땅을 '공유부동산'이라고 하는데요, 내 땅이지만 마음대로 할 수 없는 부분이 있어 주의가 필요합니다. 특히 임대 문제로 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

사례: 철수, 영희, 민수 세 사람이 땅을 3분의 1씩 공동으로 소유하고 있다고 가정해봅시다. 철수는 영희와 민수의 동의 없이 혼자서 그 땅을 다른 사람(지훈)에게 임대했습니다. 이 경우, 영희와 민수는 철수에게 부당하게 얻은 이익을 돌려달라고 요구할 수 있을까요?

정답: 네, 요구할 수 있습니다.

민법에서는 공유자의 권리와 부당이득에 대해 다음과 같이 규정하고 있습니다.

• 민법 제263조 (공유물의 관리, 보존) : 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.
• 민법 제741조 (부당이득의 내용) : 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

즉, 공유자는 자신의 지분만큼 땅을 사용하고 수익할 권리가 있습니다. 하지만 다른 공유자의 동의 없이 전체 땅을 임대하는 것은 자신의 권리 범위를 넘어서는 행위입니다.

대법원 판례도 이러한 입장을 지지하고 있습니다. 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 공유부동산을 임대하여 얻은 수익은 자신의 지분을 초과하는 부분에 대해 부당이득으로 보고 반환해야 한다는 판결이 있습니다 (대법원 1995. 7. 14. 선고 94다15318 판결, 대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결, 2006. 11. 24. 선고 2006다49307, 49314 판결). 이때 반환해야 할 금액은 임대료, 전세금 이자 등을 포함한 총 수익 중 자신의 지분을 넘는 부분입니다. 예를 들어, 철수가 받은 월세가 100만원이고 철수의 지분이 3분의 1이라면, 철수는 영희와 민수에게 각각 33만 3333원씩 돌려줘야 할 수도 있습니다.

결론적으로, 공유부동산을 임대하려면 반드시 다른 공유자의 동의를 얻어야 합니다. 동의 없이 임대할 경우, 부당이득반환 의무가 발생할 수 있습니다. 공유부동산 관련 문제는 복잡하고 분쟁의 소지가 많으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.