내 땅에 누군가 허락도 없이 건물을 지었다면? 당연히 화가 나고 손해배상을 받고 싶을 겁니다. 그런데 내 땅이지만 다른 사람에게 지상권을 설정해준 경우라면 이야기가 조금 복잡해집니다. 오늘은 이런 상황에서 손해배상을 청구할 수 있는지 알아보겠습니다.
사례:
땅 주인 甲은 자신의 땅에 乙에게 건물을 지을 수 있는 권리인 지상권을 설정해주었습니다. 그런데 엉뚱하게도 丙이라는 사람이 甲의 허락 없이 그 땅에 건물을 지었습니다. 甲은 丙에게 건물 철거는 물론이고, 땅을 사용한 대가로 손해배상(임료 상당의 부당이득반환)을 청구할 수 있을까요?
결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 손해배상(임료 상당 부당이득반환) 청구는 어렵습니다.
왜 그럴까요? 지상권이 설정된 땅은, 땅 주인이라도 마음대로 사용하거나 수익할 수 없습니다. 지상권자(乙)가 건물을 짓고 사용할 권리를 가지고 있기 때문이죠. 즉, 丙이 불법으로 건물을 지은 것은 사실상 지상권자 乙의 권리를 침해한 것이지, 땅 주인 甲의 권리를 침해한 것이 아니라고 보는 것입니다.
이러한 법리는 대법원 판례에서도 확인할 수 있습니다.
(대법원 1974. 11. 12. 선고 74다1150 판결) 본 건 대지에 건물 소유를 목적으로 지상권이 설정되어 존속하는 한, 땅 주인은 소유권 행사에 제한을 받아 그 땅을 사용, 수익할 수 없습니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 땅 주인은 임료 상당의 손해배상을 청구할 수 없습니다.
민법 제366조(지상권의 효력) 지상권자는 타인의 토지를 점유하여 그 토지의 상하에 자기의 건물 기타 공작물이나 수목을 소유할 수 있다.
즉, 위 판례와 민법에 따라, 甲은 丙에게 건물 철거는 요구할 수 있지만, 땅 사용료에 해당하는 손해배상(임료 상당의 부당이득반환)을 청구하기는 어렵습니다. 다만, "특별한 사정"이 있다면 손해배상 청구가 가능할 수도 있습니다. "특별한 사정"이 무엇인지는 개별 사안에 따라 판단해야 하므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
정리:
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대한 법률 상담은 전문가에게 문의하시기 바랍니다.
상담사례
내 땅에 지상권을 설정했어도 불법 건축물은 철거 가능하며, 토지 소유권은 그대로 유지된다.
상담사례
지상권이 설정된 토지라도 소유주는 토지 소유권을 유지하며, 타인의 무단 건축물 철거를 요구할 수 있다.
상담사례
등기된 지상권자는 토지 소유자와의 약속에 따라 건물을 짓고 있는 제3자에게 건물철거 및 대지인도청구를 할 수 있다.
민사판례
토지와 건물 소유자가 다른 경우, 건물 소유자가 토지를 무단 점유하여 얻는 이득은 토지에 건물이 있다는 사실과 관계없이 토지 소유자에게 반환해야 합니다. 법정지상권이 예정되어 있더라도 마찬가지입니다.
민사판례
내 땅에 허락 없이 건물을 지어서 내가 내 땅을 제대로 사용하지 못하게 하면, 건물 지은 사람은 내가 못 쓰게 된 땅에 대한 손해배상을 해야 한다. 심지어 법적으로 문제 없는 건물이라도, 그 건물 때문에 내 땅을 전혀 사용하지 못하게 된다면 건물 지은 사람은 내 전체 땅에 대한 손해배상을 해야 한다.
상담사례
토지 매매 계약 중 매수인 동의 없이 건물을 지으면 법정지상권을 인정받지 못하고 철거될 수 있으므로, 매매 계약 중 건축 시에는 반드시 매수인의 서면 동의를 받아야 한다.