내 땅에 웬 건물?! 지상권 설정해도 철거 가능할까요?

내 땅인데, 다른 사람이 허락도 없이 건물을 지었다면? 당연히 화가 나겠죠. 그런데 만약 내 땅에 지상권을 설정해준 상태라면 어떨까요? 내 땅이지만 다른 사람이 사용할 권리를 준 상태에서도 불법 건물을 철거할 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면 "네, 철거할 수 있습니다!"

땅 주인은 자신의 땅에 대한 소유권을 가지고 있습니다. 소유권은 가장 강력한 권리로, 내 땅을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 말합니다. 지상권을 설정한다는 것은 다른 사람에게 내 땅 위에 건물 등을 소유하거나 사용할 권리를 주는 것이죠. 즉, 내 소유권 중 일부를 사용할 권리만 빌려주는 것과 같습니다.

쉽게 비유하자면, 내가 아파트를 가지고 있는데, 그중 한 방을 세입자에게 빌려주는 것과 비슷합니다. 세입자가 방을 사용할 권리는 있지만, 아파트 전체에 대한 소유권은 여전히 나에게 있는 것처럼요.

지상권을 설정했다고 해서 땅 주인의 소유권이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 지상권이 설정된 범위 내에서 소유권 행사가 제한될 뿐입니다. 마치 세입자가 살고 있는 방은 함부로 들어갈 수 없는 것처럼요. 하지만 아파트 전체에 대한 소유권은 여전히 나에게 있기 때문에, 다른 사람이 허락 없이 베란다에 불법으로 창고를 지었다면 철거를 요구할 수 있는 것과 같은 원리입니다.

대법원도 이와 같은 판단을 내렸습니다. (대법원 1974. 11. 12. 선고 74다1150 판결) 땅 주인이 지상권을 설정했더라도, 소유권 자체가 없어지는 것이 아니기 때문에 불법으로 건물을 지은 사람에게 철거를 요구할 수 있다는 것이죠.

즉, 지상권 설정 여부와 관계없이 땅 주인은 자신의 땅을 불법으로 점유하는 사람에 대해 방해배제청구권을 행사할 수 있습니다. 방해배제청구권이란, 내 소유권을 방해하는 행위를 그만두게 하거나, 원래 상태로 돌려놓으라고 요구할 수 있는 권리입니다. 불법 건물 철거는 바로 이 방해배제청구권에 해당하는 것이죠.

따라서 내 땅에 지상권을 설정했더라도, 다른 사람이 허락 없이 건물을 지었다면 당당하게 철거를 요구할 수 있습니다. 내 소유권은 지상권 설정으로 인해 사라지는 것이 아니니까요!