내 땅인데 압류당했어요! 이럴 땐 어떻게 해야 하나요? (명의신탁과 강제집행)

내 돈 주고 산 땅인데, 다른 사람 이름으로 등기했다가 압류당했다면 얼마나 억울할까요? 오늘은 명의신탁된 부동산이 압류당했을 때 어떻게 해야 하는지, 안타깝지만 힘든 현실에 대해 알아보겠습니다.

사례:

갑은 을과 합의하여, 을의 명의로 병 소유의 A토지를 매매했습니다. 등기도 을의 이름으로 마쳤습니다. 그런데 을의 채권자 정이 갑자기 A토지에 강제경매를 신청했습니다. 갑은 "내 땅인데 왜 압류하느냐!"라며 제3자이의의 소를 제기할 수 있을까요?

안타까운 답변: 원칙적으로 불가능합니다.

법적으로 따져보면, 갑은 제3자이의의 소를 통해 정의 강제경매를 막기 어렵습니다. 왜 그럴까요?

1. 제3자이의의 소 & 대항력:

제3자이의의 소는 강제집행이 시작된 물건에 대해 "이건 내 거야!"라고 주장하며 집행을 막아달라는 소송입니다. (민사집행법 제48조) 그런데 이 소송이 받아들여지려면, 내 소유권 주장이 집행하는 채권자에게도 효력이 있어야 합니다. 즉, 대항력이 있어야 합니다.

2. 명의신탁 & 제3자:

갑과 을 사이의 약속은 '명의신탁'입니다. 부동산실명법에 따르면, 명의신탁은 원칙적으로 무효입니다. (부동산실명법 제4조 제1항, 제2항) 더 중요한 것은, 이런 명의신탁 약정은 제3자에게 효력이 없다는 것입니다. (부동산실명법 제4조 제3항) 여기서 '제3자'는 명의수탁자(을)를 진짜 소유자로 믿고 거래한 사람을 말합니다. 채권자 정은 을을 A토지의 소유자로 믿고 돈을 빌려준 것이므로 제3자에 해당합니다. 그리고 이 제3자에는 선의, 악의를 묻지 않습니다. 즉, 정이 갑과 을 사이의 명의신탁 사실을 알았든 몰랐든 상관없다는 뜻입니다.

3. 결론:

갑과 을의 명의신탁 약정은 정에게 효력이 없습니다. 정은 을이 소유자인 줄 알고 돈을 빌려주고 압류를 진행한 것이므로, 갑은 정에게 "사실은 내 땅이야!"라고 주장할 수 없습니다. 따라서 갑은 제3자이의의 소를 제기해도 승소하기 어렵습니다. (대법원 2007. 5. 10. 선고 2007다7409 판결, 대법원 2013.3.14. 선고 2012다107068 판결, 대법원 2003. 3. 28. 선고 99다56529 판결 등 참조)

핵심: 명의신탁은 매우 위험합니다. 내 땅이라도 다른 사람 이름으로 등기하면 법의 보호를 받기 어렵습니다. 부동산 거래는 반드시 본인 이름으로 하는 것이 안전합니다.