내 집 마련의 함정, 명의신탁! 돌려받을 수 있는 건 뭘까?

내 집 마련의 꿈, 누구나 한 번쯤 꿔보셨을 겁니다. 하지만 그 꿈을 이루는 과정에서 예상치 못한 함정에 빠지는 경우도 있는데요, 바로 '명의신탁'입니다. 오늘은 명의신탁의 위험성과 관련된 법적 분쟁에 대해 알아보겠습니다.

사례:

친구 사이인 갑과 을은 갑이 을에게 집값을 주고 을의 명의로 병의 땅을 사기로 약속했습니다. 세금 등은 갑이 내고, 갑이 원하면 언제든지 땅을 팔아서 돈을 받거나, 땅 소유권을 갑에게 넘겨주기로 각서까지 썼습니다. 병은 이 사실을 모른 채 을에게 땅 소유권을 넘겨주었고, 5년 동안 을의 소유로 되어 있었습니다. 그런데 갑이 땅 소유권을 넘겨달라고 요구하자 을은 "내 땅인데 왜 줘야 하냐"며 거절했습니다. 이 경우 갑은 각서를 근거로 소송을 걸어 땅을 돌려받을 수 있을까요?

안타깝지만, 땅 자체는 돌려받기 어렵습니다.

부동산실명법에 따르면 명의신탁 약정은 무효입니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항). 즉, 처음부터 갑과 을 사이의 약속 자체가 법적으로 효력이 없는 것입니다. 비록 을이 갑에게 땅을 넘겨주겠다는 각서를 썼더라도, 그 약속의 기반이 되는 명의신탁 약정 자체가 무효이기 때문에 각서 또한 효력이 없습니다. 따라서 갑은 각서를 근거로 땅 소유권을 주장할 수 없습니다.

대법원은 이와 같은 판례를 통해 명의신탁 약정의 무효성을 명확히 하고 있습니다 (대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결). 명의수탁자(을)는 명의신탁자(갑)에게 토지 자체를 반환할 의무는 없지만, 명의신탁 약정은 무효이므로 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이 됩니다.

그렇다면 갑은 아무것도 돌려받을 수 없을까요? 아닙니다. 갑은 을에게 땅을 사는 데 쓴 돈, 즉 '매매대금'을 돌려받을 수 있습니다.

을은 갑의 돈으로 땅을 샀지만, 명의신탁 약정이 무효가 되면서 갑에게 땅을 돌려줄 의무 없이 땅 소유권을 갖게 되었습니다. 이는 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이므로, 갑은 을에게 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 즉, 갑은 을에게 땅을 사는 데 쓴 돈만큼을 돌려받을 수 있습니다.

결론:

명의신탁은 겉으로 보기에는 편리한 방법처럼 보일 수 있지만, 법적으로는 매우 위험한 행위입니다. 분쟁 발생 시 땅 자체를 돌려받지 못하고 금전적인 손해를 입을 수 있으므로, 명의신탁은 절대 하지 않는 것이 좋습니다. 내 집 마련의 꿈은 안전하고 합법적인 방법으로 이루시길 바랍니다.