내 땅인데 왜 도로 보상을 덜 받아야 하나요? - 사실상 도로 보상 기준

내 땅 일부를 사람들이 도로처럼 쓰고 있다면, 나중에 국가에서 그 땅을 수용할 때 보상을 제대로 받을 수 있을까요? 도로로 쓰인다는 이유로 보상금을 깎는 경우가 있어 문제가 되곤 합니다. 오늘은 '사실상 도로'의 보상 기준에 대한 대법원 판례를 바탕으로 이 문제를 자세히 살펴보겠습니다.

'사실상 도로'란 무엇일까요?

'사실상 도로'란 법적으로 도로로 지정된 것은 아니지만, 실제로 사람들이 도로처럼 이용하는 땅을 말합니다. 단순히 사람들이 지나다닌다고 해서 모두 사실상 도로로 인정되는 것은 아닙니다.

보상금 삭감의 근거: 과거 시행규칙

과거 '공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙'(1997. 10. 15. 개정 전) 제6조의2 제1항 제2호는 '사도법에 의한 사도 외의 도로의 부지'는 인근 토지 평가금액의 3분의 1 이내로 평가하도록 규정했습니다. 이 규정 때문에 법적으로 도로가 아니더라도 '사실상 도로'로 이용되면 보상금이 낮게 책정되는 문제가 발생했습니다.

대법원의 입장: 모든 '사실상 도로'에 규칙을 적용할 수 없다!

대법원은 위 규칙의 문구만 보면 모든 '사실상 도로'에 적용될 수 있지만, 실제 적용은 제한적으로 해석해야 한다고 판단했습니다. 즉, 단순히 불특정 다수가 통행한다는 사실만으로 3분의 1 이내로 평가할 수는 없다는 것입니다.

대법원은 도로의 개설 경위, 목적, 주위 환경, 인접 토지의 면적, 소유관계, 이용 상태 등을 종합적으로 고려해야 한다고 판시했습니다. 특히 토지 소유자가 자신의 편익을 위해 스스로 도로를 제공한 경우 등 낮은 가격으로 보상해도 괜찮은 객관적인 사유가 있어야만 3분의 1 이내로 평가할 수 있다는 것입니다. 만약 그러한 사유가 없다면, 일반 토지와 동일하게 보상해야 합니다.

사례: 주차장으로 쓰인 땅, 도로 보상에서 제외

실제로 원고 소유의 땅 일부가 인근 주민들의 골목길과 주차 공간으로 사용된 사례가 있었습니다. 원고는 건물을 지으려고 땅을 분할했지만, 여러 사정으로 건축하지 못하고 공터로 방치했고, 그 사이 사람들이 이 땅을 도로처럼 이용하게 된 것입니다.

대법원은 이 경우 원고가 자신의 편익을 위해 스스로 도로를 제공했다고 보기 어렵고, 낮은 가격으로 보상해야 할 사유도 없다고 판단하여 해당 토지를 '사도법에 의한 사도 외의 도로의 부지'에서 제외했습니다. (대법원 1999. 2. 26. 선고 98두18672 판결)

핵심 정리:

• '사실상 도로'라도 무조건 보상금을 깎을 수는 없습니다.
• 토지 소유자가 자발적으로 도로를 제공했는지, 낮은 보상이 정당화될 객관적인 사유가 있는지 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

참고:

• 관련 법규: 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙(1997. 10. 15. 개정 전) 제6조의2 제1항 제2호
• 관련 판례: 대법원 1997. 4. 25. 선고 96누13651 판결, 대법원 1997. 7. 22. 선고 96누13675 판결, 대법원 1999. 2. 26. 선고 98두18672 판결

이 글이 '사실상 도로' 보상 문제로 고민하는 분들에게 도움이 되기를 바랍니다. 토지 수용 및 보상 문제는 복잡하고 전문적인 영역이므로, 구체적인 사안에 대해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.